Locação

MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM COBRANÇA. RETENÇÃO RENUNCIADA. MEMORIAL

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM COBRANÇA. RETENÇÃO RENUNCIADA. MEMORIAL

Rénan Kfuri Lopes

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Exmo. Sr. Des. … – DD Relator da Apelação n. …- …ª Câmara Cível do TJ …

APELANTE: …

APELADA: 

MEMORIAL PELA APELADA

1ª. TESE: A LEI DE LOCAÇÃO TORNA POSSÍVEL A CUMULAÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS

2ª. TESE: EXPRESSA RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS PELA LOCATÁRIA-APELANTE

1. Trata-se de uma ação de despejo cumula com cobrança de encargos promovida pela apelada com fundamento num descumprimento do Contrato de Locação Residencial” referente ao imóvel constituído pelo apartamento n. …, localizado na Rua …, n. …, Bairro … … (…).

1ª. TESE: A LEI DE LOCAÇÃO TORNA POSSÍVEL A CUMULAÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS

2. Data venia, de certo que a Lei de Locação torna possível a cumulação do pedido de despejo e cobrança de encargos locatícios (LL, art. 9º, III e art. 62, I).

3. Neste diapasão, os pedidos formulados pela apelada são totalmente compatíveis com o estabelecido na lei n. 8.245/91 (LL, art. 61, I), sendo certo que não houve nenhuma incompatibilidade entre os pedidos e o rito procedimental adotado.

4. Por esses motivos, converteu-se num outdoor as várias decisões emanadas dessa ilustre 12ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. Diante da inadimplência do locatário impõe-se a procedência dos pedidos de rescisão contratual, despejo e cobrança dos aluguéis vencidos até a efetiva desocupação imóvel.” (Apelação Cível 1.0024.08.261735-8/001, Rel. Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA, DJ 09.12.2009).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. APELAÇÃO. RECEBIMENTO. EFEITOS. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMULAÇÃO DE AÇÕES. A apelação interposta de sentença pela procedência da ação de despejo deve ser recebida tão-somente no efeito devolutivo. Quando cumulada com ação de cobrança, o duplo efeito (suspensivo e devolutivo) ficará limitado ao âmbito da ação que se cumulou.” (Agravo de Instrumento n. 1.0024.06.084676-3/001, Rel. Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA, DJ 16.04.2008).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL – LOCATÁRIO E FIADOR – POSSIBILIDADE . É possível a cumulação da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguel e acessórios ajuizada em face do locatário e do fiador.”(Agravo de Instrumento n. 1.0024.08.839097-6/001, Rel. Des. ALVIMAR DE ÁVILA, DJ 13.03.2008).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – APELAÇÃO – RECEBIMENTO – EFEITOS – CUMULAÇÃO DE AÇÕES. A possibilidade de cumulação de ações no plano prático não faz com que ocorra cisão da natureza jurídica das matérias nelas tratadas. Assim, a autonomia jurídica das ações impede que as normas processuais especiais aplicáveis a uma, se estenda à outra, a despeito da cumulação. O recurso de apelação interposto contra sentença que julga ação de despejo cumulada com ação de cobrança, deve ser recebido na parte referente ao despejo, apenas no efeito devolutivo, e quanto à cobrança no duplo efeito (suspensivo e devolutivo). Inteligência do art. 58 da Lei nº 8.245/91 e do art. 520 do CPC.” (Agravo de Instrumento n. 1.0024.07.758761-6/001, Rel. Des. ALVIMAR DE ÁVILA, DJ 10.12.2008).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA – RECEBIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL NO DUPLO EFEITO – POSSIBILIDADE. – Se a ação de despejo por falta de pagamento é cumulada com a de cobrança de aluguéis, de rito ordinário, a apelação interposta contra a r. sentença de primeiro grau deve ser recebida também no efeito suspensivo.” (Agravo de Instrumento n. 1.0017.06.022848-7/001, Rel. Des. DOMINGOS COELHO, DJ 07.11.2007).

AGRAVO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – APELAÇÃO – DUPLO EFEITO DEVOLUTIVO. – Na ação de despejo cumulada com cobrança o recurso de apelação deve ser recebido no duplo devolutivo, sendo inaplicável a exceção contida no inciso V do art. 58 da Lei n. 8.245/91.” (Agravo de Instrumento n. 1.0433.04.139928-1/001, Rel. Des. SALDANHA DA FONSECA, DJ 19.07.2006).

2ª. TESE: EXPRESSA RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS PELA APELANTE

O art. 35 da Lei n. 8.245/91, Lei de Locação, prevê que se houver disposição contratual em contrário — como existe no caso em apreço — as benfeitorias “necessárias” introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador e as “úteis”, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício de retenção:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSOS DE AGRAVO RETIDO E DE APELAÇÃO NÃO PROVIDOS. – Tratando-se de matéria exclusivamente de direito, não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, se presentes nos autos elementos suficientes para o livre convencimento do juiz. – As benfeitorias realizadas pelo locatário não são indenizáveis ante a renúncia expressa contida no contrato locatício.” (Apelação Cível n. 1.0231.08.118806-3/001, Rel. Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA, DJ 14.09.2011).

DIREITO CIVIL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ACESSÕES E BENFEITORIAS. PRESCRIÇÃO. – Acessões e benfeitorias, ante o pacto de que não seriam indenizáveis, não ensejam pedido de retenção e indenização. – Aluguéis e encargos da locação são pretensões prescritíveis, por isso, operados os efeitos do prazo estabelecido pela legislação civil aplicável, seus os efeitos materiais devem ser observados.” (Apelação Cível1.0056.05.095114-6/003, Rel. Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA, DJ 16.02.2011).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – LOCAÇÃO – DESCUMPRIMENTO DO ART. 514, INCISO I, DO CPC NÃO CONFIGURADO – INDENIZAÇAO POR BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – SÚMULA 335 DO STJ – Havendo já nos autos a qualificação das partes, é desnecessária sua repetição na fase recursal, não ocorrendo descumprimento ao art. 514, inciso I, do CPC. – É desnecessária a análise dos depoimentos das testemunhas quando a autorização para a realização das benfeitorias tenha que ser por escrito, nos termos do contrato. – É válida da cláusula contratual que prevê a renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, nos termos da súmula nº 335 do STJ.” (Apelação Cível  1.0148.06.039876-2/001, Rel. Des. ALVIMAR DE ÁVILA, 0398762-75.2006.8.13.0148, DJ 01.12.2010).

AÇÃO DE DESPEJO – IMÓVEL ALIENADO – DENÚNCIA DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA – DIREITO DE PREFERÊNCIA – AÇÃO PRÓPRIA. É válida a notificação extrajudicial premonitória realizada pelo adquirente do imóvel locado em face do locatário, mormente quando atingiu sua finalidade e observou prazo superior a noventa dias para o ajuizamento da ação de despejo. É válida a cláusula firmada em contrato de locação que prevê a renúncia, por parte do locatário, do direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Inteligência do artigo 35 da Lei n. 8.245/91. O descumprimento do direito de preferência na compra do imóvel locado deve ser discutido pelo locatário por ação própria, não cabendo tal alegação em sede de ação de despejo por denúncia vazia do contrato, realizada pelo adquirente.” (Apelação Cível n. 1.0702.07.391155-5/002, Rel. Des. ALVIMAR DE ÁVILA, DJ 04.11.2010).

LOCAÇÃO – BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO VEDADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL – EFICÁCIA. – Em face de seu caráter lícito, deve prevalecer a cláusula contratual que, em sede locatícia, veda o direito de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado, pouco importando sua natureza. Aplicação da Súmula nº 335, do STJ.” (Apelação Cível n. 1.0701.08.226661-3/005, Rel. Des. SALDANHA DA FONSECA, Dj 25.05.2011).

AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – FIADOR – RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – BENFEITORIAS – RENÚNCIA – VALIDADE – Os fiadores respondem pelos encargos locatícios, segundo o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e, hoje, expresso no artigo 39 da Lei 8.245/91, com redação determinada pela Lei 12.112/2009, até a efetiva entrega das chaves do imóvel, salvo se houverem se desonerado na forma do artigo 835 do CC. – Nos termos da súmula 335 do STJ: ‘Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção’.” (Apelação Cível n. 1.0024.09.642069-0/001, Rel. Des. NILO LACERDA, DJ 30.06.2010).

5. Ex positis, após a sempre atenciosa leitura de V.Exa. ao presente memorial, a apelada requer seja NEGADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO, mantendo-se integralmente a v. sentença de primeiro grau.

P. Deferimento.

(Local e Data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

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