Locação

MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO. DÉBITO CONFIRMADO PELA PERÍCIA. RENÚNCIA DIREITO RETENÇÃO. LAUDO PERICIAL CONTÁBIL

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO. DÉBITO CONFIRMADO PELA PERÍCIA. RENÚNCIA DIREITO RETENÇÃO. LAUDO PERICIAL CONTÁBIL

Rénan Kfuri Lopes

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Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

MANIFESTAÇÃO SOBRE O LAUDO PERICIAL e  PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

– PROCESSO MADURO PARA DECIDIR –

(autor), por seu síndico in fine assinado, nos autos epigrafados que promove contra …, vem, respeitosamente, manifestar sobre o laudo pericial contábil e pleitear o julgamento antecipado da lide, vez que não há mais matéria de prova a produzir, restando, apenas, questões de direito, pelo que passa a aduzir:

I- O LAUDO PERICIAL CONTÁBIL

IDENTIFICADO QUE O RÉU/LOCATÁRIO NÃO PAGOU A INTEGRALIDADE DOS ALUGUÉIS DEVIDOS DURANTE O TRANSCURSO DO PERÍODO DE LOCAÇÃO –

O VALOR E O PERÍODO DO DÉBITO DOS ALUGUÉIS FORAM IDENTIFICADOS PELO PERITO, SOBRE OS MESMOS, INCIDINDO APENAS A “CORREÇÃO MONETÁRIA” E A “MULTA CONTRATUAL” –

HÃO DE SER ACRESCIDOS OS “JUROS MORATÓRIOS” SOBRE O VALOR DO DÉBITO ENCONTRADO PELO PERITO (art. 397 do Código Civil)-

1. O laudo pericial contábil juntado às fls. …foi categórico ao afirmar e indicar que o réu/locatário, efetivamente, não pagou o valor mensal correto do arrendamento.

2. Utilizou o douto expert como METODOLOGIA ADOTADA NOS TRABALHOS PERICIAIS: os termos do contrato, das atas e decisões judiciais constantes no feito; apurou o valor devido e abateu o valor pago; atualizou o saldo devedor até …; atualizou apenas com a correção monetária e multa de 10% -dez por cento-, não incluindo na apuração do total da dívida os juros de mora.

3. Respondendo aos quesitos formulados pelas partes, o louvado foi contundente ao realçar que:

– não houve cobrança de juros capitalizados, mas “calculados de forma simples à taxa de 12% ao ano” (fls. …);

– os valores devidos foram atualizados pelo IGM-FGV, conforme o contrato(fls. …);

– incidente a multa de 10% -dez por cento- sobre o valor locativo, mais o IGPM sobre as diferenças não pagas(fls. …);

– os valores do arrendamento mensal no período de …a … (data da feitura do laudo), foram calculados com base em notas fiscais de duas empresas idôneas, com as quais o réu mantém laços comerciais: … (fls. …);

– a perícia informou que tomando como base, dies a quo, o reajuste desde setembro de …, o débito do réu junto à massa falida/locadora é de R$ …(…), ressaltando que nesse valor NÃO se incluíram os juros moratórios (fls. …);

– e se tomasse como base para apuração das diferenças, dies a quo, …, o débito do réu junto à massa falida/locadora é de R$ … (…). Também nessa apuração, NÃO se incluíram os juros moratórios (fls. … ).

4. No tocante aos juros moratórios, não é necessário sequer constar no contrato de locação, pois se trata de imposição legal, ius cogens et legis, conforme prescreve o art. 397 do Código Civil, in verbis:

Art.397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.Parágrafo Único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”.

5. Ora, in casu incide o comando do caput do art. 397 do Digesto Substancial, pois existe previsão da data do vencimento da obrigação estampada nas cláusulas dos dois contratos de locação.

6. Rationi legis, o art. 17 da Lei n. 8.245 de 18.10.1991- Lei de Locação/LL dá berço para que seja “livre a convenção do aluguel”. E logo adiante, no art. 23, inciso I, estipula dentre as obrigações do locatário “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação”. Inclusive a inadimplência desta obrigação legal gera a possibilidade também legal de ser “desfeita” a locação “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”, na dicção do art. 9º, III da LL.

7. É o caso típico de mora ex re, pois a mora do devedor decorre da lei, resultando do próprio fato do descumprimento da obrigação, independendo de provocação do credor.

8. E os juros moratórios aplicados no caso em apreço serão no importe de 12% ao ano (CC, art. 406), pois a autora só tem direito de cobrar os seus créditos não finados pela prescrição, conforme posicionamento adiante aduzido.

9. O colendo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS esgota o tema:

“AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA – TERMO INICIAL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – TUTELA CONDENATÓRIA – FIXAÇÃO – CRITÉRIOS. A correção monetária, como fator de atualização do poder aquisitivo da moeda, deve incidir a partir de quando o pagamento deveria ter sido efetuado, porquanto, desde então, os valores devidos foram corroídos pela inflação. Os juros moratórios se prestam para penalizar o devedor pelo atraso no cumprimento da obrigação. Em se tratando de obrigações líquidas e com prazo certo de vencimento, a mora se dá automaticamente a partir da data em que a obrigação deveria ter sido cumprida. Assim, o momento adequado para a incidência dos juros é a data do vencimento da obrigação, quando, então, a parte foi constituída em mora.- Com relação ao percentual dos juros, em tendo a mora iniciando-se ainda na vigência do Código Civil de 1916, o montante a ser aplicado é de 6% ao ano (art. 1062), até a entra em vigor do Novo Código Civil, quando então os juros serão de 12% ao ano (art. 406, CC/02). Em se tratando de obrigações líquidas e com prazo certo de vencimento, a mora se dá automaticamente a partir da data em que a obrigação deveria ter sido cumprida. É o que a doutrina denomina mora exre, na qual vigora a regra dies interpelat pro omine. Nesse contexto, é de se destacar não há necessidade de notificação. A simples falta de pagamento na data estabelecida é suficiente para se verificar a mora solvendi , pelo que, a partir daí, devem incidir os juros moratórios ” (TJMG, Apel. Cível 1.0024.00.023088-8/001, DJ 12.11.2007).

No mesmo sentido: TJMG, Apel. Cível 1.0145.04.184988-9/003, DJ 16.02.2008; TJMG, Apel. Cível 425.979.4, DJ 11.05.2004; TJMG, Apel. Cível 1.0701.03.051525-1/001, DJ 07.03.2008; Apel. Cível 1.0024.06.250116-8/001, DJ 24.09.2008; Apel. Cível 2.0000.00.420149-6/000, DJ 23.04.2004.

10. Destarte, conclui-se que:

– o réu descumpriu o contrato de locação vigente em relação às prestações mensais do valor entabulado do arrendamento, o que justifica a decretação do despejo cumulada com a condenação ao pagamento da importância impaga;

– o réu também descumpriu os termos do contrato primitivo, o que justifica a condenação ao pagamento do quantum inadimplido;

– o valor do débito do réu para com o autor haverá de ser acrescido dos juros moratórios de 12% ao ano.

II- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO

II.1- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – NÃO HÁ MAIS PROVAS PARA PRODUZIR- INDEVIDA A RETENÇÃO POR BENFEITORIA NECESSÁRIA QUANDO PREVISTO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO A SUA RENÚNCIA- ART. 35 DA LL c.c. SÚMULA 335 DO STJ

11. É imperativo legal que o juiz “conhecerá” diretamente do pedido, “proferindo sentença”, quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência (CPC/15, art. 355, I) .

12. In casu, trata-se de uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Assim, num primeiro passo, a única prova que se comporta para apartar as arestas em relação ao valor do débito é a prova pericial-contábil. E nesse particular, sucedeu a produção desta prova com largueza, possibilitando aos contendores exaurirem o direito do contraditório, próprio do processo de conhecimento.

13. Visualizando o processo sob a ótica legal, tem-se ser INADMISSÍVEL A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL PARA AQUILATAR O VALOR DAS ALEGADAS “BENFEITORIAS”, pois delas o réu NÃO TEM DIREITO.

14. Como a lei, o contrato de arrendamento, a Súmula 355 do Superior de Justiça e o repertório jurisprudencial não dão guarida ao pleito de retenção por benfeitoria, vênia concessa, a prestação jurisdicional não poderia adentrar num campo probatório, sem que trouxesse o mínimo proveito para a prestação jurisdicional.

15. E os motivos para a se negar o pleiteado direito de retenção são de plano visualizados:

Primus, aspecto contratual:

O contrato de arrendamento datado de … (fls. …) em sua CLÁUSULA QUARTA (fls. …) predispõe abertamente que “a arrendatária às suas expensas, sem direito a reembolso ou indenização, terá direito a revisar os equipamentos, exceto o alto forno”. E na mesma CLÁUSULA QUARTA, Parágrafo Único, expressamente consta que o réu/arrendatário “não poderá alegar retenção, em virtude de benfeitorias necessárias e úteis” (fls. …).

Secundus, aspecto legal:

O art. 35 da Lei n. 8.245/91, Lei de Locação, prevê que se houver disposição contratual em contrário —como existe no caso em apreço— as benfeitorias “necessárias” introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador e as “úteis”, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício de retenção.

Aqui, entretanto, as disposições contratuais e a força do mando oriundo de uma decisão judicial foram por demais claras no sentido de não se admitir retenção ou qualquer tipo de indenização.

Portanto, como as disposições contratuais e a decisão judicial são contrárias a qualquer indenização, torna defeso ao réu o pleito de retenção.

Tercius, aspecto da Súmula 335 do STJ:

O enunciado da Súmula 335 do STJ por si só é esclarecedor e se encaixa à hipótese em tablado: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” .

Quartus, sob o aspecto jurisprudencial:

Numa única mão a posição jurisprudencial:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL QUE PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA JULGADO PROCEDENTE – CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INOCORRÊNCIA – DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA DE RENÚNCIA – VALIDADE – SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO – 1. Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia. (STJ, 4ª T. Ag. 14.952-DF Rel. Min. Sálvio de Figueiredo- DJU 03.02.92, p.472). 2) Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados.” (STJ, Resp 265.136/MG, 6ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, DJ 19.02.2001).

Não cabe ao locatário o ressarcimento pelas benfeitorias efetuadas no imóvel quando, a respeito destas, o contrato respectivo contém cláusula de vedação e renúncia. Súmula 335 do STJ.” (TJDFT – APC 20060110509924 – 1ª T.Cív. – Rel. Des. Nívio Gonçalves – DJU 16.08.2007 – p. 91).

Havendo expressa disposição contratual quanto à dispensa pelo locatário de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, as quais, também por disposição contratual, se incorporam ao imóvel, impõe-se a improcedência do pedido de ressarcimento. 3 – Apelo a que se nega provimento.” (TJDFT – APC 20030510097590 – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Vasquez Cruxên – DJU 04.10.2005 – p. 149).

O art. 35 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o inquilino, em contrato escrito de locação de imóvel, expressamente renunciar a indenização e a retenção por benfeitorias.” (TAMG, Apel. Cív. n.º 225948-5/00, Rel. Caetano Levi Lopes).

Não havendo previsão no contrato de locação, as benfeitorias úteis realizadas não geram direito à indenização.” (2º TACSP – AC 651178-00/9 – 7ª C. – Rel. Juiz Américo Angélico – DJSP 20.02.2003 – p. 169).

16. Outrossim, pelo elenco do material instalado pelo réu no imóvel, não resta a menor dúvida que os mesmos só se prestaram para possibilitar a sua atividade profissional industrial. Pode-se considerar, em tese, como úteis para facilitar o uso do imóvel dentro da atividade específica do arrendatário.

II.2- INADIMPLÊNCIA DAS PARCELAS DO ALUGUÉL ANTES DA DISTRIBUIÇÃO E NO CURSO DA AÇÃO – VIOLAÇÃO ÀS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E DISPOSITIVOS DA LEI DE LOCAÇÃO- DESPEJO DECRETADO –

17. O laudo pericial contábil demonstrou ad sations que o réu descumpriu as obrigações contratuais ao não pagar ou pagar a menor o valor dos aluguéis devidos à massa falida/arrendante.

18. Esse proceder do réu malferiu a lei, pois é obrigação de quem aluga um imóvel, na contraprestação do seu uso, pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, como prescrito no art. 23, inciso I da Lei de Locação. Et pour cause, abriu ensanchas para que fosse promovida a presente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, anteparada pelos arts. 9º, inciso III e 62, inciso I da Lex Locato.

19. Uníssona a postura do r. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS em situações como a hipótese em testilha, ecoando pelo decreto do despejo quando incompleto o pagamento do valor correspondente aos alugueis devidos: “Decreta-se o despejo se os pagamentos consignados em juízo a título de aluguel são insuficientes e em desacordo como o pactuado, mormente em relação à hipótese de prorrogação da locação. O depósito insuficiente e em atraso, deve resultar na locação pleiteada pelo apelante julgada procedente” (TJMG, Apel. Cível 1.0701.03.056780-7/001, DJ 24.11.2006).

No mesmo sentido: TJMG, Apel. Cível 1.0024.05.813273-9/001, DJ 08.03.2007; TJMG, Apel. Cível 1.0024.04.513574-6/001, DJ 29.06.2006.

20. Desse modo, patenteado o não pagamento dos alugueis no valor contratual e nas datas dos seus respectivos vencimentos, por ser regra legal, a v. sentença haverá de decretar o despejo do réu, impondo-lhe também o pagamento dos valores inadimplidos.

III- PEDIDOS

21. . Ex positis¸ a autora requer:

a) seja JULGADO POR ANTECIPAÇÃO O FEITO, dando-se pela sua PROCEDÊNCIA para:

– decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, em virtude do não pagamento dos aluguéis dentro dos valores estabelecidos contratualmente, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel (LL, art. 63, § 1º, ´b´);

– seja fixado o valor da caução correspondente a 12 (doze) meses o valor do aluguel pago na data da sentença, para o caso de execução provisória (LL, arts.63, § 4º e 64);

– cumuladamente, condenar o réu a pagar ao autor o valor de R$ … (…), relativo aos aluguéis devidos, apurados até o mês de…, corrigidos na forma contratual e legal até …., mais os aluguéis vindouros até a entrega das chaves (CPC/15, art. 323) ou fixado outro critério por V.Exa. a ser apurado na execução da sentença por simples cálculo aritmético (CPC/15, art. 524 c.c. 523, §3º);

– condenar o réu ao pagamento dos honorários advocatícios devidos em favor do patrono do autor, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o quantum condenatório (CPC/15, art. 85, §2º).

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

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