Locação

MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. FIADORES. INICIAL

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO LOCAÇÃO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. FIADORES. INICIAL

Rénan Kfuri Lopes

Baixar arquivo da petição

Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

(nome, qualificação, endereço e CNPJ), por seu representante legal, …, CPF n. …, CREA/… [LOCADORA], vem, respeitosamente, por seu advogado in fine assinado, ut instrumento de Procuração em anexo (doc. n. …), promover a presente  AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO c/c RESCISÃO DE CONTRATO c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS (Lei n. 8.245/1991, art. 62) em face de (nome, qualificação, endereço e CNPJ) [LOCATÁRIA]; (nome, qualificação, endereço e CPF)  [1º FIADOR]; (nome, qualificação, endereço e CPF)  [2º FIADOR]; e (nome, qualificação, endereço e CPF)  [3ª FIADORA], pelos fatos e fundamentos adiante articulados:

I – SUMÁRIO DOS FATOS

I.1 O CONTRATO DE LOCAÇÃO

1. No dia …, foi firmado “Contrato de Locação Comercial” entre a autora … (locadora) e a 1ª ré … (locatária). (doc. n. …)

2. O objeto do contrato era a locação de uma CASA COMERCIAL e suas benfeitorias, situada à …, n. …, bairro …, nesta capital – Cláusula 1ª.

3. O contrato foi feito por prazo determinado, com vigência de 36 meses, iniciando-se em … e findando-se em … – Cláusula 2ª.

4. O valor da locação foi estipulado em R$ … (…) mensais, a ser quitado até o dia 10 do mês subsequente ao vencido, sob pena do pagamento de multa de 10% sobre o aluguel, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês – Cláusula 3ª.

5. Caso o atraso da parcela superasse 15 dias, seriam devidos os honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o total do débito (Cláusula 3ª, Parágrafo Primeiro), multa de um mês de aluguel atualizado (Cláusula 10ª) e reembolso dos emolumentos cartoriais (Cláusula 12ª).

6. A locadora concedeu à locatária o prazo de carência de 02 meses para pagamento do primeiro mês de aluguel, de modo que a primeira mensalidade, referente ao mês de …, venceu em … – Cláusula 3ª, Parágrafo Terceiro.

7. Apresentaram-se como fiadores do contrato os Srs. … [2º réu], … [3º réu] e a Sra. … [4ª ré]. Os fiadores declararam concordar integralmente com os termos, cláusulas e condições compactuadas, renunciando ao benefício de ordem (Código Civil, arts. 827, 835, 838 e 839) e responsabilizando-se solidariamente pelo débito locatício, como principais pagadores – Cláusula 8ª.

I.2 O INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA

8. Na presente data, encontra-se a locatária INADIMPLENTE com os aluguéis vencidos nos meses de … (parcial), …, …, …, …, … e …, no valor atualizado de R$ … (….) (doc. n. …).

9. Cumpre informar que a locatária nunca pagou um aluguel sequer em dia. Todas as parcelas eram quitadas com atraso de mais de 30 dias, através de depósitos espaçados e valores parciais. Por outro lado, a locadora nunca cobrou da locatária os encargos de atraso contratualmente previstos, priorizando as tratativas amigáveis de recebimento. No entanto, o acúmulo do atraso – mais de 06 meses -, e as sequenciais promessas de pagamento que nunca eram cumpridas não outorgou alternativa à locadora senão reivindicar litigiosamente seus direitos (doc. n. …).

10. A autora/locadora remeteu notificações extrajudiciais à locatária e aos fiadores, via Cartório de Títulos de Documentos, solicitando o pagamento do quantum debeatur (doc. n. …).

11. Todos os notificados (locatária e fiadores) contataram a notificante (locadora) apresentando proposta de acordo e alegando a existência de “despesas de reforma” que lhes deveriam ser reembolsadas pela locadora. No entanto, a discordância quanto aos valores e forma de pagamento, somado ao recidivo comportamento de prometer e não cumprir (06 meses de atraso), fizeram com o que a proposta fosse recusada pela autora.  Ademais, não obstante tivesse solicitado cópia dos recibos e esclarecimentos acerca das supostas “despesas de reforma“, as mesmas não foram encaminhadas à locadora.

12. Assim, não restou outro caminho senão o ajuizamento da presente demanda para que, inexistindo a purga da mora, seja rescindido o contrato de locação, despejada a locatária e dado seguimento à cobrança dos valores inadimplidos perante a locatária e os garantidores.

II – DO DIREITO

II.1- LOCATÁRIA DESCUMPRIU AS OBRIGAÇÕES PREVISTAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO –

ALUGUEIS ATRASADOS HÁ MAIS DE 06 MESES –

RESCISÃO DE CONTRATO E DESPEJO DA LOCATÁRIA CASO NÃO SEJA PURGADA A MORA –

COBRANÇA DOS ALUGUEIS, PENALIDADES DE ATRASO E ACESSÓRIOS EM FACE DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES/DEVEDORES SOLIDÁRIOS –

13. A locatária encontra-se INADIMPLENTE com os aluguéis vencidos nos meses de … (parcial), …, …, …, …, … e … O valor histórico de alugueis não pagos [R$ …], foi acrescido de correção monetária pela Tabela da Corregedoria Geral de Justiça de … de …, acrescido de juros de mora de 1% ao mês e multa de 10% por atraso, tal qual previsto na Cláusula 3ª: A esse montante foram somados, ainda, multa por descumprimento contratual (Cláusula 10ª); ressarcimento de emolumentos cartoriais, referente às Notificações Extrajudiciais enviadas (Cláusula 12ª); e honorários advocatícios de 10% sobre o total do débito (Cláusula 3ª – Parágrafo Primeiro). Faz-se necessário ressaltar, por oportuno, que todas as multas previstas no contrato são cumulativas, pois tem natureza e finalidades diferentes.

14. Assim, o débito apresenta o valor atualizado de R$ … (…) – vide doc. n….

15. Como se depreende do art. 23 da Lei n. 8.245/1991 – Lei de Locações, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e seus encargos de locação, legalmente ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.” [grifo nosso]

16. Desta forma, é incontestável que a locatária, de forma inconsequente, por não efetuar o pagamento de suas obrigações compactuadas no contrato de locação, não está cumprindo a legislação vigente.  A irresponsabilidade da locatária pela falta de quitação de tantos meses do aluguel – mais de 06 meses -, e os recorrentes atrasos que sempre permearam os pagamentos anteriores efetuados beiram o disparate.  Além de prejudicar a renda que deveria ser auferida pelo proprietário, pela outorga do direito da posse de sua propriedade à locatária, ainda o impede de destinar o imóvel a outro interessado ou retomá-lo enquanto a locatária nele estiver alojada.

17. Tal comportamento, ao ferir o contrato por si só, oportuniza a RESCISÃO DO CONTRATO assentado na CLÁUSULA 9ª do contrato celebrado entre as partes.

18. A supracitada Cláusula 9ª encontra amparo no art. 9º da Lei de Locações, que assim prevê:

Lei de Locações.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.” [grifo nosso]

19. O entendimento jurisprudencial majoritário confirma o que está previsto na legislação e no contrato de locação, como expõe o r. julgado do TJMG:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE – INOCORRÊNCIA – NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO – MORA – HONORÁRIOS ADVOCATICIOS CONTRATUAIS – FIXAÇÃO – POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO CDC – IMPOSSIBILIDADE.  (…)  – A constituição em mora em obrigações decorrentes de relação contratual se dá com o simples inadimplemento. – A maneira de se desvencilhar de cobrança referente a aluguéis em atraso, bem como de demais encargos locatícios, é trazendo aos autos os recibos de pagamento. – Restando comprovada a inadimplência do locatário, a rescisão do contrato é medida que se impõe, com restabelecimento do imóvel ao locador e pagamento dos valores devidos. – Os honorários advocatícios contratuais são livremente pactuados pelas partes de forma livre, não constituindo qualquer abuso a sua fixação em importe de 20%. – Não pairam dúvidas quanto à inaplicabilidade do CDC no caso dos autos, pois não há relação de consumo entre as partes, havendo equilíbrio contratual entre elas.” (TJMG – Apelação Cível  1.0024.12.283564-8/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/06/2017, publicação da súmula em 12/06/2017)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – ILEGITIMIDADE ATIVA – INÉPCIA DA INICIAL – FALTA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS – AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – RESCISÃO DO CONTRATO – DECRETAÇÃO DO DESPEJO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

(…) – A ação de despejo é a ação que possui o locador contra o locatário para reaver o imóvel, sendo esta a via adequada para a retomada do imóvel objeto do contrato de locação.

– Tendo a parte autora se desincumbido do ônus que lhe competia de comprovar o fato constitutivo do seu direito, consubstanciado na existência de contrato de locação entre as partes, e não tendo a parte requerida, por seu turno, logrado êxito em comprovar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte demandante, devida a rescisão do contrato de locação, com a consequente decretação de despejo.”  (TJMG –  Apelação Cível  1.0145.15.000102-5/002, Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/02/2017, publicação da súmula em 06/03/2017)

20. Demonstrada a existência de Contrato de Locação Comercial vigente entre locadora e locatária, a outorga de garantia pessoal dos fiadores com renúncia ao “benefício de ordem“, os valores efetivamente quitados pela locatária e, em especial, os valores por ela devidos.

21. Desse modo, é mandatória a citação de todos os réus para responder à presente ação, facultando-os, para evitar a rescisão do contrato e o despejo, que façam a purga integral da mora — inclusive dos alugueis vincendos no curso da demanda, na forma do art. 62 da Lei de Locações:

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

(…) II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

22. Não sendo feito o pagamento no prazo legal de 15 dias, o caminho legal único é a RESCISÃO do contrato, a ORDEM DE DESPEJO e a COBRANÇA dos alugueis vencidos e vincendos, até a data da efetiva entrega do imóvel pela locatária (art. 62, I):

Lei de Locações.

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

23. Nessa hipótese de rescisão do contrato e despejo, cabe ser incorporado ao valor do débito ora cobrado a multa contratual de 20% pela rescisão antecipada, prevista na Cláusula 2ª, Parágrafo Segundo do instrumento contratual.

II.2- A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES –

RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM –

24. Apresentam-se como fiadores do “Contrato de Locação Comercial“, os Srs. … [1º Fiador], … [2º Fiador] e … [3º Fiador]. Na Cláusula 8ª, manifestaram-se de forma expressa no sentido de concordarem integralmente com os termos, cláusulas e condições compactuadas, e, se responsabilizaram, entre si, sem benefício de ordem, como principais pagadores, pela quitação de todas as obrigações assumidas pela locatária, desta forma, far-se-á a subdivisão das obrigações entre os fiadores e a locatária ao mesmo tempo.

25. Eis a exata Cláusula:

26. O art. 62, I da Lei n. 8.245/1991 é claro no sentido de que o despejo e a rescisão do contrato podem ser cumulados com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, esse último dirigido tanto à locatária quanto aos fiadores.

“I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito” [grifo nosso]

27. No caso concreto, destaca-se o fato de que os fiadores, ao expressamente renunciarem ao “benefício de ordem” previsto nos artigos 827, 835, 838 e 839 Código Civil, colocaram-se na mesma posição do devedor principal quanto à obrigação de pagar a dívida. Significa dizer que é possível que o credor exija o pagamento da locatária e fiadores concomitantemente, sem que seja necessário acionar a devedora principal em primeiro lugar.

28. A legalidade da renúncia ao benefício de ordem pelo fiador no contrato de locação é há muito validada pela jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO – PEDIDO DE DESISTÊNCIA EM RELAÇÃO À LOCATÁRIA – FIADORAS – RENÚNCIA CONTRATUAL AO BENEFÍCIO DE ORDEM – CABIMENTO DO RECURSO – SOLIDARIEDADE. (…) 2. Tendo em vista a validade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem, pode o locador exercer sua pretensão diretamente contra os fiadores, que são devedores solidários. 3. Se há solidariedade passiva, “o credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum”, nos termos do que dispõe o artigo 275 do Código Civil. 4. Recurso provido.”  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.17.098684-8/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/06/0018, publicação da súmula em 06/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL- COBRANÇA – ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – FIANÇA – AÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUEL E ENCARGOS DA LOCAÇÃO – CONTRATO DE ADESÃO – NÃO-CONFIGURAÇÃO – BENEFÍCIO DE ORDEM- RENUNCIA – OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA.(…)

Se os fiadores renunciaram ao benefício de ordem, obrigaram-se como principais pagadores, conforme se observa do art. 928 do CC/2002.”  (TJMG –  Apelação Cível  1.0702.12.043261-3/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/04/2018, publicação da súmula em 13/04/2018)

29. A pesquisa de bens recentemente realizada pela autora/locadora revela que os três fiadores são titulares de imóveis e créditos, os quais podem ser penhorados em caso de não pagamento espontâneo da cobrança ora formulada, ainda que se trate de bem de família, a teor da Súmula n. 549 do STJ:

É válida a penhora de bem de família

pertencente a fiador de contrato de locação.

(STJ – Súmula 549, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015).

30. O fiador … [1º Fiador] é único herdeiro do “Espólio de …”, inventário extrajudicial consolidado via Escritura Pública datada de …, sendo proprietário dos seguintes imóveis :

(descrever os bens) (doc. n. …)

31. O fiador … [2º Fiador] é proprietário de 100% do imóvel situado na capital, constituído pelo apt. …, de cobertura, localizado no …º e …º pavimentos do RESIDENCIAL …, com direito de uso de uma vaga de garagem com …². Imóvel matriculado sob o n. … no cartório do …º Ofício de Registro de Imóveis de … (doc. n. …).

32. A fiadora … [3ª Fiadora] possui crédito judicial no cumprimento de sentença n. …, montante depositado judicialmente pelo executado daquele feito, o qual pode ser objeto de penhora (doc. n. …).

33. Destarte, na hipótese de não ser purgada a mora no prazo legal, os bens de propriedade dos devedores solidários são igualmente acessíveis, cabendo desde já a citação para que possam responder ao feito.

III – PEDIDOS

34. Ex positis, a autora/locadora requer:

a) seja julgada PROCEDENTE a presente “ação de despejo por falta de pagamento“, condenando os réus (locatária e fiadores) ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos nesta data, no total de R$ … (…) (doc. n. …), acrescidos dos alugueis vincendos no curso do processo – Lei n. 8.245/1991, art. 62, I;

b) não ocorrendo o pagamento do débito atualizado – incluindo as parcelas que vencerem no curso do processo – no prazo de 15 (quinze) dias da citação, seja declarada a rescisão do “Contrato de Locação Comercial” havido entre a autora/locadora e a 1ª ré/locatária, acrescentando ao débito a multa de 20% pela rescisão antecipada, prevista na Cláusula 2ª, Parágrafo Segundo do instrumento contratual – Lei n. 8.245/1991, art. 62, II;

c) não ocorrendo o pagamento do débito atualizado – incluindo as parcelas que vencerem no curso do processo – no prazo de 15 (quinze) dias da citação, seja determinado o despejo da locatária, com a expedição do competente mandado para desocupação voluntária em 30 (trinta) dias – Lei n. 8.245/1991, art. 63 ;

d) seja determinada a CITAÇÃO DA LOCATÁRIA POR CARTA  (1ª Ré) para responder aos pedidos de cobrança/pagamento, rescisão de contrato e despejo:

…, CNPJ sob o n. …:

Rua …, n. …, bairro …, cidade de …/…, CEP …

e) seja determinada a CITAÇÃO DOS FIADORES POR CARTA (2º, 3º e 4º ª Réus) para responderem ao pedido de cobrança/pagamento:

…, RG …, CPF n. …:

Rua …, n. …, bairro …, cidade de …/…, CEP … – endereço profissional [1º FIADOR];

…, RG n. …, CPF n. …:

Rua …;, n. …, apt. …, bairro …, …/…, CEP n. … [2º FIADOR]; e

…, RG …, CPF n. …:

Rua …, n. …, apt. …, bairro …, …/…, CEP n. … [3ª FIADORA].

f) seja deferida a produção de todos os meios de provas admitidos em direito, em especial documental e testemunhal;

g) sejam os réus condenados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais.

h) seja deferido o pedido de justiça gratuita formulado pela autora/locadora, conforme Declaração de Pobreza em anexo (doc. n. …).

Dá-se à causa o valor R$ …

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

Compartilhe este artigo!

Nenhum comentário

Nenhum comentário ainda.

Sorry, the comment form is closed at this time.