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MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO

Rénan Kfuri Lopes

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Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

processo  n. …

(nome), autora, por seu advogado in fine assinado, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato epigrafada, promovido contra …, vem respeitosamente, respeitosamente, impugnar a contestação apresentada pela ré (Ids …) e especificar provas, pelas razões de direito adiante articuladas:

I – AS PRELIMINARES SUSCITADAS NA CONTESTAÇÃO

1. A contestação apresentada pela ré … (Ids …) invoca quatro preliminares de mérito, a saber:

(i) Preliminar de incompetência absoluta do juízo de …/… — competência territorial de …;

(ii) Preliminar de carência de interesse processual, vez que não há inadimplência a justificar a rescisão do contrato;

(iii) Preliminar de nulidade de citação, pois a carta de citação foi enviada para endereço diverso da sede da ré;

(iv) Preliminar de intervenção necessária de terceiros, quais sejam, os antigos sócios/administradores da ré …, pois em caso de declaração de simulação do negócio jurídico, a sociedade teria direito à evicção contra ambos.

I.1- CONCORDÂNCIA COM A PRIMEIRA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO DE BELO …

2. Segundo a ré, o juízo de …é absolutamente incompetente para processamento e julgamento da presente contenda, argumentando que a mesma deveria ser remetida para o Juízo de … Sustenta que, por ser a ação é fundada em direito real (imóvel objeto da compra e venda), a competência territorial absoluta é do foto de situação da coisa, a comarca de … (CPC, art. 47). Argumenta que, ainda que se tratasse de direito pessoal, incidiria a regra geral do local da sede do réu – e, conforme ulterior alteração contratual, a atual sede da …é também em … (CPC, art. 46) – Id …E, por fim, destaca que a Cláusula Décima Sexta do contrato sub judice elegeu o foro de …

3. Nesse mister, compulsando a documentação acostada, em especial as derradeiras alterações contratuais da ré …, a autora manifesta sua concordância com a preliminar de incompetência do juízo de …, com espeque no artigo 46 do CPC, devendo os presentes autos serem redistribuídos ao d. Juízo Cível de …

I.2- REJEIÇÃO DA SEGUNDA PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL –

NECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENAÇÃO DAS DEMAIS INDENIZAÇÕES –

INADIMPLEMENTO “RECÍPROCO“: MATÉRIA DE MÉRITO –

4. A segunda preliminar trazida pela ré argumenta que a autora não cumpre ao requisito postulatório do “interesse processual” (CPC, art. 17).  A tese se ampara no argumento de que a ré/…não estaria inadimplente com as suas obrigações contratuais, mas sim “suspensa” dos pagamentos.  Diz que o contrato de compra e venda sub judice é objeto de pedido de anulação no processo n. …, ajuizado por terceiro […] em face dos contratantes/litigantes e outros. Tal demanda teria o condão de abalar a integridade do imóvel, retirando-lhe a qualidade de “livre e desembaraçado de ônus e encargos“.  Como o desembaraço do imóvel, responsabilidade contratual da autora/vendedora (Cláusula Quarta), não teria sido cumprido em razão da ação ajuizada pelo terceiro …, a ré/compradora entende que ter direito à interrupção do pagamento do preço sem que isso configure mora (CC, art. 476). E em não havendo mora, assegura a ré, não há interesse processual para se pleitear a rescisão contratual.

5. Data venia, a preliminar aventada não tem qualquer cabimento, além de se confundir com o próprio mérito desta ação.

6. Diz a doutrina do celebre processualista ENRICO TULLIO LIEBMAN que “o interesse de agir é instrumental e secundário, surge da necessidade de obter através do processo a proteção ao interesse substancial. ”

7. In casu, o interesse processual reside na necessidade de o d. Poder Judiciário reconhecer a situação de mora da ré …e para aplicar-lhe as sanções contratual e legalmente cabíveis, quais sejam, a rescisão do contrato, a cobrança de multa, a indenização pela fruição do bem e a reintegração da posse.

8. Assim, o debate proposto pela ré na preliminar – se a compradora está ou não inadimplente, ou se tem “direito” de ficar inadimplente – é afeita ao mérito e não esvazia a clara necessidade e utilidade do processo para alcance das pretensões autorais.

9. Seria inócua a ação se a ré tivesse realizado o pagamento da parcela inadimplida, ou mesmo propusesse a rescisão do contrato quando notificada extrajudicialmente (Notificação Id …). Todavia, quedando-se completamente inerte, imbuiu a autora do pressuposto processual para reivindicar o cumprimento das obrigações da ré em mora.

10. Vogando na esteira, o magistério do Prof. HUMBERTO THEODORO JÚNIOR é contundente ao salientar que se afigura para o jurisdicionado o “interesse processual” se for patente a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário:

Localiza-se o interesse processual não apenas na utilidade, mas especificamente na necessidade do processo como remédio apto à aplicação do direito objetivo no caso concreto, pois a tutela jurisdicional não é jamais outorgada sem uma necessidade, como adverte Allorio. Essa necessidade se encontra naquela situação ‘que nos leva a procurar uma solução judicial, sob pena de, se não o fizermos, vermo-nos na contingência de não podermos ter satisfeita uma pretensão (o direito de que nos afirmamos titulares)’. Vale dizer: o processo jamais será utilizável como simples instrumento de indagação ou consulta acadêmica. Só o dano ou o perigo de dano jurídico, representado pela efetiva existência de uma lide, é que autoriza o exercício do direito de ação. Falta interesse, portanto, se a lide não chegou a configurar-se entre as partes, ou se, depois de configurada, desapareceu em razão de qualquer forma de composição válida“.

11. O binômio “necessidade-utilidade” resta evidenciado, eis que o pedido principal é rescisão de contrato de compra e venda em razão do inadimplemento da parte ré, pleito este ao qual se opõe a requerida, conforme se deduz das próprias alegações da peça de defesa, restando litigioso o objeto da demanda, mostrando-se necessário o ajuizamento da presente ação, cujo provimento jurisdicional mostrar-se-á útil para tutela dos direitos autorais.

12. Destarte, verifica-se o interesse processual pela presença dos elementos que fazem com o provimento final ora almejado atenda ao binômio ‘necessidade da tutela jurisdicional’ e ‘adequação do provimento pleiteado’.

I.3 REJEIÇÃO DA TERCEIRA PRELIMINAR DE NULIDADE DE CITAÇÃO –

COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DA RÉ –

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À DEFESA: CONTESTAÇÃO APRESENTADA NA INTEGRALIDADE –

13. Alega a ré …que a carta de citação para apresentar defesa nos presentes autos foi enviada para o antigo endereço da empresa, no qual não mais possui sede, e recebido por pessoa que não mais é sócio representante legal da sociedade – Ids …Por essa razão, pede preliminarmente a nulidade da citação.

14. Todavia, é quebradiça a preliminar.

15. Volvendo aos documentos juntados aos autos, consta no Id …o “Termo de Juntada” do aviso de recebimento da carta citatória, dirigida para o antigo endereço da ré, na …, comprovante esse juntado no Id …

16. Na imediata sequência, antes de qualquer manifestação do d. Juízo ou intimação da autora, foi protocolizada a petição de Id …, na qual o procurador Dr. … – OAB/…junta Procuração outorgada por “…”, com poderes específicos para apresentar defesa neste feito – vide Id …

17. Ato contínuo, promoveu a juntada da CONTESTAÇÃO ora impugnada (Ids … e …), trazendo em seu bojo diversas matérias de defesa, com quatro preliminares e todos os fundamentos de mérito.

18. Desse modo, tem-se que a ré …ingressou no feito ESPONTANEAMENTE, na medida em que juntou o Instrumento de Procuração nos autos por iniciativa própria, tomando inteira ciência do processado e apresentando Contestação alegando todas as matérias de fato e de direito.

19. Ainda que a carta de citação não tenha formalmente chegado ao destinatário, fato é que a ré soube da existência desta ação e OPTOU por assumir a dianteira, juntar procuração, tomar conhecimento das alegações e apresentar defesa.

20. É caso típico de comparecimento espontâneo do réu que supre a falta ou a nulidade de citação, nos moldes do artigo 239, §1º, do CPC:

CPC. Art. 239.  Para a validade do processo é indispensável a citação do réu ou do executado, ressalvadas as hipóteses de indeferimento da petição inicial ou de improcedência liminar do pedido.

§ 1º O comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação, fluindo a partir desta data o prazo para apresentação de contestação ou de embargos à execução.

21. Sobre o assunto, a lição de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade de Nery:

Comparecimento espontâneo. O réu que comparece espontaneamente aos autos dá-se por citado no momento em que se evidencia esse comparecimento, como, por exemplo, juntando ele procuração aos autos, peticionando nos autos, tendo vista dos autos no cartório ou fora dele etc. (…)

Ciência inequívoca. A partir do momento em que o réu tem ciência inequívoca da ação ocorre a citação.(in Código de processo civil comentado e legislação extravagante – 11. Ed. ver., ampl. E atual. até 17.02.2010. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.).

22. Em caso idêntico ao presente, o eg. Superior Tribunal de Justiça decidiu que “o comparecimento do advogado da parte em juízo, quando não vise à simples carga dos autos, mas à prática de ato efetivo de defesa supre o ato citatório na forma do art. 214, §1º, do CPC, mesmo quando referido procurador não tenha poderes para receber citação” (AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 529.416 – SP (2014/0129279-2), Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 30/04/2015, publicado em 05/05/2015).

23. Esse entendimento já foi consolidado pela eg. Corte Superior e pelo C. Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADVOGADO SEM PODERES PARA RECEBER CITAÇÃO. COMPARECIMENTO EM CARTÓRIO PARA PRÁTICA DE ATO DE DEFESA. SUPRIMENTO DE CITAÇÃO. 1. O comparecimento do advogado da parte em juízo, segundo precedentes desta Corte, quando vise à prática de ato efetivo de defesa, supre o ato citatório na forma do art. 214, §1º, do CPC. Referida orientação se aplica mesmo quando o procurador em questão não possui poderes para receber citação, como neste caso, ingressando com petição, com efeito de exceção de incompetência, arguindo continência (incompetência relativa) em relação a outro processo, em trâmite em outra vara, invocando os arts. 102, 104 e 106 do CPC e requerendo o deslocamento do feito. 2. Não se exige procuração com poderes especiais (art. 215 do CPC) nesses casos, porque a citação não é feita na pessoa do advogado. Aliás, não houve sequer citação, mas suprimento desse ato processual pelo comparecimento espontâneo da parte em juízo, por intermédio do seu procurador constituído (art. 214, §1º, do CPC). 3. Agravo regimental a que se nega provimento.”(STJ – AgRg no AREsp 529.416/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 29/09/2015)

PROCESSUAL CIVIL. CITAÇÃO. PODERES PARA RECEBER CITAÇÃO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DO RÉU. REPRESENTAÇÃO. I – O réu não precisa estar representado por advogado com poderes especiais para receber citação quando comparece espontaneamente em juízo e se dá por citado. II – Nestes casos não se exigem poderes especiais do advogado para receber citação (artigo 215 do CPC) porque esta não é feita na pessoa do advogado. Aliás, sequer há citação, mas o suprimento desse ato processual pelo comparecimento espontâneo da parte em juízo, previsto no artigo 214, § 1º, do CPC.” (…) (STJ – REsp 805.688/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/06/2009, DJe 25/06/2009)

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIMINAR – CIÊNCIA DA DECISÃO POR MEIO DO COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DA PARTE NOS AUTOS – TEMPESTIVIDADE DO RECURSO – COMPROVAÇÃO. – Como regra geral, nos casos em que a citação ou intimação for feita pelo correio, o prazo se inicia da data da juntada aos autos do aviso de recebimento. Contudo, comparecendo a parte espontaneamente e, sendo interposto o recurso dentro do prazo legal, não há que se falar em intempestividade ou em não recebimento do recurso.” (TJMG – Agravo Interno Cv  1.0145.15.038357-1/002, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/03/2016, publicação da súmula em 07/04/2016)

24. É, pois, a hipótese de se afastar a preliminar de nulidade da citação, fronte ao comparecimento espontâneo da ré ao juntar procuração e apresentar a respectiva contestação.

I.4 INCONSISTÊNCIA DA QUARTA PRELIMINAR DE INTERVENÇÃO DE TERCEIROS –

A PRESENTE AÇÃO NÃO QUESTIONA A LEGALIDADE DO CONTRATO, MAS SIM PEDE A RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA/NÃO PAGAMENTO –

IMPERTINÊNCIA DOS EX-SÓCIOS DA RÉ INTEGRAREM A LIDE E DO PEDIDO DE EVICÇÃO –

25. A ulterior preliminar aventada consiste no pedido de inclusão dos ex-sócios da ré …no presente feito, a título de intervenção necessária de terceiros, para eventual exercício de evicção da empresa ré.

26. Informa que a ação de anulação do contrato sub judice, ajuizada pelo terceiro …em face dos contratantes/litigantes e outros [processo n. …], é alegado que a compra e venda foi realizada com simulação. A referida simulação teria se dado, do lado da ré …, pelos ex-sócios Sr. …e Sr. …, os quais compunham o quadro societário da ré ao tempo do negócio jurídico. Assim, diz a contestação que eventual condenação extraída deste feito daria à ré …o direito à EVICÇÃO contra os mencionados ex-sócios.

27. Concessa venia, a preliminar aventada não tem qualquer relação com a presente ação.

28. A presente lide visa a rescisão do contrato de compra e venda fundamentada no inadimplemento da 4ª parcela anual do contrato de compra e venda, vencida em …  Em momento algum está sendo questionada a lisura do contrato, das contratantes ou dos respectivos representantes legais.

29. A rescisão ora pleiteada tem fincas unicamente no inadimplemento unilateral praticado pela ré … – em específico, o inadimplemento da 4ª parcela anual, no valor de R$ …, vencida em …

30. A consequência contratual para o inadimplemento [RESCISÃO] está prevista na Cláusula Nona, item 9.1, da “Re-ratificação do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Compra e Venda de Bens Móveis” (Id 1…):

31. E a propósito, à data do vencimento da parcela inadimplida (…), os preditos ex-sócios da ré … já haviam se retirado da sociedade. A Alteração Contratual n. 12, na qual as cotas sociais de …e…são vendidas para …, é datada de …e foi registrada na JUCEMG em …, registro n. …(Id …).

32. Destarte, data máxima venia, não transparece existir qualquer correlação entre a causa de pedir destes autos (o não pagamento de parcela do contrato) com algum possível ato de responsabilidade dos ex-sócios. Aliás, da leitura da preliminar se extrai que a condenação mencionada pela ré, que daria azo ao pedido de evicção, está intimamente relacionada à ação de anulação de contrato pelo …, cujo fundamento é a simulação do negócio jurídico, e não a presente rescisão de contrato.

33. Portanto, não há qualquer pertinência ou proveito jurídico-processo com a presença dos ex-sócios neste feito, na medida em que a evicção eventualmente almejada pela ré … não é e não poderia ser consequência deste processo. Deve, pois, ser rejeitada a preliminar de intervenção necessária de terceiros.

II – MÉRITO

II.1 MERA EXISTÊNCIA DE AÇÃO JUDICIAL NÃO MACULA A INTEGRIDADE DO BEM –

OBJETO DA AÇÃO AJUIZADA PELO … – EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL É O CONTRATO DE COMPRA E VENDA (DIREITO PESSOAL), E NÃO O BEM ALIENADO (DIREITO REAL) –

INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO OU ÔNUS NO IMÓVEL OBJETO DA CONTRA E VENDA –

NA AÇÃO AJUIZADA PELO … HÁ DECISÃO EXPRESSA INDEFERINDO O PEDIDO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM –

A AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO JUDICIAL NA MATRÍCULA DO IMOVEL NÃO SIGNIFICA QUALQUER RESTRIÇÃO AO DIREITO DO PROPRIETÁRIO –

A ALEGAÇÃO DE “SIMULAÇÃO” DO NEGÓCIO JURÍDICO É IMPUTADA TANTO À AUTORA (…) QUANTO À RÉ (…) –

ACERVO JURISPRUDENCIAL –

34. A presente ação tem como pedido principal a rescisão do contrato de compra e venda e a respectiva re-ratificação firmados entre as partes autora/vendedora e ré/compradora em …e… A ré …deixou de pagar a quarta parcela anual, prevista na “Cláusula Quinta – Preço e Forma de Pagamento“, no valor de R$ …, vencida em … A consequência jurídica para o inadimplemento, prevista na “Cláusula Nona – Rescisão” dos instrumentos contratuais, é a rescisão do contrato, justificando a propositura desta contenda.

35. A Contestação apresentada pela ré (Ids …) aventa, como tese primordial, a “exceção do contrato não cumprido“. A ré reconhece o próprio inadimplemento, porém o justifica pelo suposto “inadimplemento anterior” da autora, identificado como descumprimento da “Cláusula Quarta”: não ter entregue o bem livre e desembaraçado. Segundo a defesa, o ônus que recai sobre o bem é a existência da ação judicial n. …, ajuizada em …por terceiro […], visando a anulação do contrato de compra e venda por simulação/fraude dos contratantes.

36. Data máxima venia, a ação judicial ajuizada pelo terceiro não-contratante não tem NENHUM CONDÃO DE MACULAR A INTEGRIDADE DO BEM IMÓVEL.

37. A demanda de autoria do … – Em Liquidação Extrajudicial é voltada especificamente para a ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA, sustentando que o mesmo teria sido formatado em SIMULAÇÃO pelos contratantes.

38. Vê-se, pois, que o objeto principal da ação do …não é o imóvel alienado (direito real), mas sim a própria alienação (negócio jurídico/direito pessoal).

39.  Denota-se, pois, que o cerne na discussão naquela contenda não é direito de propriedade, mas sim o vínculo obrigacional contratado (compra e venda).  A pretensão é desfazer/anular o negócio jurídico, o que comporta discussão de direito pessoal do terceiro que se sente prejudicado, e NÃO invocar direito real sobre o objeto específico do contrato (imóvel).

40. O espectro jurídico do pedido na anulação de contrato é CONSTITUTIVO-NEGATIVA (ou DESCONSTITUTIVA), característica essa não afetada pela existência de pedidos subsidiários e assessórios. Segundo conceito elaborado por Maria Helena Diniz, a ação constitutiva:

é a ação de conhecimento que tem por fim a criação, modificação ou a extinção de uma relação jurídica, sem estatuir qualquer condenação do réu ao cumprimento de uma prestação, produzindo efeitos ex tunc ou ex nunc. Por exemplo, são ações desse tipo as que visam anulação de um negócio jurídico, por apresentar vício de consentimento (erro, dolo ou coação) ou vício social (simulação e fraude), ou a separação judicial litigiosa, dissolvendo a sociedade conjugal“(In Dicionário Jurídico. v. 1. Saraiva. São Paulo, 1998, p. 38-39).

41. A modificação da propriedade e da posse (retorno ao status quo) são intercorrências possíveis da eventual procedência do feito, mas não compõem a causa de pedir.

42. Desse modo, a ação do …, na qual se escuda o réu para justificar seu inadimplemento, não tem como ALVO o imóvel in quaestio, mas o NEGÓCIO JURÍDICO.

43. Por isso, de nenhuma maneira pode-se afirmar que a mera propositura de ação anulatória afeta a condição de “livre e desembaraçado” do imóvel alienado da ora autora para a ré.

44. E mais: nem mesmo a “a restrição averbada às margens da matrícula, por força da na ação judicial nº …, em tramite perante a …ª Vara Cível promovida pelo … – EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL” (sic) é causa de violação da integridade do bem alienado.

45. Redobrada vênia, a interpretação jurídica trazida na peça de defesa é, senão maliciosa, completamente equivocada.

46. Na ação judicial proposta pelo … – Em Liquidação Extrajudicial, a decisão primitiva expressamente indeferiu o pedido de indisponibilidade feito por aquele autor, autorizando tão-somente a averbação da “existência de demanda judicial” – o que não macula ou restringe de qualquer forma livre o exercício dos direitos de propriedade.

47. O r. decisum extraído do outro processo (Id … no processo de origem), juntado como Id …nestes autos, foi assim redigido: …

48. Assim operou-se a averbação DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO, jamais de indisponibilidade, penhora, arresto, sequestro ou outra figura jurídica do ordenamento análoga à constrição judicial.

49. Data venia, nem a existência da ação, nem a averbação da mesma na matrícula do imóvel configuram efetiva restrição à parte ré, pois não se está tornando indisponível o imóvel, mas apenas noticiando o fato. Tanto assim é que a própria decisão liminar expressamente indeferiu o pedido de indisponibilidade por considerar tal medida “desarrazoada e inócua” (sic).

50. Tal medida é acautelatória e, diversamente do que afirma a ré, não viola seu direito, visto que a anotação tem apenas o escopo de dar ciência a eventuais terceiros, sem importar em indisponibilidade do bem.

51. Repita-se: a ré não sofreu nenhum prejuízo ao exercício integral do direito de propriedade, seja perda da titularidade, da posse, do direito de alienar, dar em penhor/penhora/hipoteca, ou outro qualquer, em razão da averbação daquela ação judicial.

52. Segundo a doutrina de Paulo Roberto Pegoraro Junior,

A averbação premonitória não interfere na ingerência patrimonial do devedor, até mesmo porque o mesmo não se encontrará proibido de alienar o bem onde consta a averbação.

(…)

Ainda que a averbação premonitória possa impingir receio em eventuais interessados na compra do bem, subsiste a ideia de que inexiste prejuízo para o devedor a manutenção da averbação premonitória nos registros dos seus bens enquanto não formalizada a penhora. E, o argumento é simples: a averbação acautelatória não é impeditiva à alienação do bem!” (In Averbação Premonitória no novo CPC – 27.09.2017 – https://paulorobertopegorarojunior.jusbrasil.com.br/artigos/503640193/averbacao-premonitoria-no-novo-cpc).

53. O Colendo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, decidindo matéria idêntica à sub cogitabondo, é firme no sentido de a simples averbação da existência de ação constante da matricula do imóvel não tem o efeito de tornar o imóvel indisponível, apenas que se estará dando publicidade no que tange à existência da ação, como se infere dos seguintes arestos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. TUTELA PROVISÓRIA. ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA À MARGEM DA MATRÍCULA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO NÃO PROVIDO.  1. Considerando que a decisão agravada não determinou o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da ação anulatória, mas apenas a anotação da existência da demanda à margem da respectiva matrícula, inexistem motivos para sua reforma, tendo em vista a ausência de prejuízos às partes, já que tal medida não impede o exercício dos direitos inerentes à propriedade, mas apenas confere publicidade acerca da litigiosidade que recai sobre o bem.” (TJMG – Agravo de Instrumento n. 1.0000.16.084479-1/001, Rel. Des. Bitencourt Marcondes,DJ  20/09/2017).

OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA ESCRITURA. IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CONSTANTE DA MATRÍCULA. MEDIDA QUE NÃO GERA INDISPONIBILIDADE DO BEM. AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. -Não fere o direito de propriedade e nem torna indisponível o bem, a anotação no Registro Imobiliário acerca da existência de ação, que tramita contra antigo proprietário do imóvel, pois a mera averbação noticiando a existência de ação serve apenas para advertir terceiros. – Antes de cumprir a sua obrigação, o autor da ação não pode exigir o cumprimento da obrigação assumida pela parte requerida (artigo 476 do Código Civil).” (TJMG – Apelação Cível n 1.0525.15.008558-3/002 Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, DJ. 12/07/2017).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DISSOULÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. AVERBAÇÃO. EXISTÊNCIA DE AÇÃO JUDICIAL. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. É possível a realização de averbação em matrícula de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis com o escopo de dar notícia sobre a existência de litígios existentes porque previne terceiros de boa fé contra eventuais prejuízos. A averbação apenas proporciona o cumprimento do princípio da publicidade e não altera os elementos constantes no registro ou torna o bem indisponível.”(TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0290.01.003268-5/017, Relator(a): Des.(a) Ângela de Lourdes Rodrigues , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/07/2014, publicação da súmula em 08/08/2014)

54. Logo, em nenhuma hipótese o “inadimplemento da Cláusula Quarta” alardeado na defesa se sustenta, tendo em vista que:

– o objeto da ação de anulação de contrato não é o imóvel, mas sim o negócio jurídico;

– a existência de ação judicial não afeta a integridade do bem;

– a averbação da existência da ação judicial também não afeta a integridade do bem.

II.2- DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO SE REPORTA À DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO –

IMPOSSIBILIDADE DE PREVER A FUTURA DEMANDA ACUSANDO TANTO A AUTORA QUANTO A RÉ DE “SIMULAÇÃO” DO CONTRATO –

55. Nas razões de mérito, a ré …alega que suspendeu o pagamento do preço do contrato porque a autora …teria se tornado inadimplente, uma vez que o imóvel objeto da compra e venda deixou de ser “livre e desembaraçado” graças à ação ajuizada pelo …- EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

56. A Cláusula 4.1, supostamente inadimplida pela autora, foi assim redigida: …

57. Prima facie, fica claro que a declaração de não-restrição/gravame do imóvel reporta-se à data em que o contrato foi assinado, qual seja, …, re-ratificado em …

58. A Cláusula é por demais expressa ao declarar a ausência de restrições ou gravames de qualquer natureza “ATÉ A PRESENTE DATA” (sic).

59. Tal disposição é tão clara quanto óbvia, pois à autora – e também à ré – era IMPOSSÍVEL prever qualquer ação futura questionando o imóvel. Menos ainda, uma contenda impugnando o negócio jurídico como um todo por “simulação“, acusando tanto a compradora quanto a vendedora de agir em conluio para fraudarem os sócios da vendedora.

60. A ação ajuizada pelo … – EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL, processo n. …foi distribuída em …, quase quatro anos após a assinatura do contrato e da re-ratificação pelas partes.

61. E mais: as acusações trazidas na ação do … – Em Liquidação Extrajudicial são dirigidas igualmente para a autora e para a ré, acoimadas de agirem conjuntamente para “simular” a compra e venda do imóvel, é dizer, tanto a autora/vendedora quanto a ré/compradora supostamente cometeram fraude na compra e venda.

62. Logo, ainda que se admitisse que a ação do …tem o condão de “macular” o imóvel, culminando no inadimplemento da Cláusula Quarta, haveria corresponsabilidade entre autora e ré, pois naquela contenda é dito que ambos contratantes atuaram de maneira articulada, combinada e premeditada para causar a fraude.

63. Portanto, também nessa esfera não há que se falar em descumprimento do contrato pela autora, vez que a declaração de inexistência de ônus/restrições foi prestada pela vendedora à data do contrato (…), sendo inviável exigir que previsse algum ato futuro contra o contrato (…, data de distribuição), mormente uma ação judicial que acusa igualmente ré e a autora de terem cometido “…”.

II.3 OUTORGA DE ESCRITURA ANTECIPADA: FACULDADE DA VENDEDORA –

64. A defesa invoca, ainda, que a autora deixou de outorgar a escritura pública do imóvel em favor da ré, obrigação esta que estaria cominada na CláusulaSexta – Antecipação da Escritura Pública Com Reserva de Domínio, e na Cláusula 7.1.1, que elenca os documentos necessários à lavratura da escritura.

65. Concessa máxima vênia, a Cláusula Sexta, Item 6.1, é claríssima ao dispor que a outorga da escritura pública antecipadamente é uma FACULDADE da vendedora, e não obrigação. Assim diz: …

66. Ora, a escritura pública é legalmente obrigatório quando da conclusão do contrato, cumpridas todas as obrigações aventadas pelos contratantes. O que previu o contrato in comento é que a autora PODERÁ outorgá-la antecipadamente – e o termo em destaque foi claramente empregado no sentido de facultar à vendedora a adoção de tal medida conforme sua conveniência.

67. Os documentos elencados na Cláusula 7.1.1 são referentes à outorga da “Escritura Definitiva de Compra e Venda”, exigíveis apenas ao final do pagamento do negócio, e não para a escritura provisória que a autora poderia outorgar, caso quisesse, prevista na Cláusula 6.1.

68. Sem necessidade de se alongar nessa matéria, cuja redação das cláusulas contratuais é mais do que suficiente para afastar as alegações, fica mais uma vez claro que a ré busca desarrazoada justificação para o seu inadimplemento, novamente sem lograr êxito.

II.4- NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA RÉ “SUSPENDENDO” O PAGAMENTO –

MEDIDA UNILATERAL SEM RESPALDO CONTRATUAL OU JUDICIAL –

INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO DA PARCELA EM JUÍZO OU ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL –

CONFIRMADA A MORA DA COMPRADORA –

69. A ré …relata ter remetido Notificação Extrajudicial à autora …, informando-a da decisão de suspender o pagamento das parcelas contratuais em razão da ação de anulação de contrato proposta pelo terceiro.

70. Primeiramente, necessário chamar atenção para o fato de que a ré JÁ ESTAVA INADIMPLENTE quando logrou notificar a autora. A Notificação Extrajudicial da ré foi recebida pela autora em …, ao passo que a parcela inadimplida venceu em … – um mês antes.

71. Avançando no ABSURDO conteúdo da notificação, a mesma comunica à autora a INTERRUPÇÃO UNILATERAL dos pagamentos, justificando-se pelo inadimplemento da “Cláusula Quarta” em razão da ação de anulação proposta por …

72. Ocorre que a irresponsável decisão da ré de se tornar inadimplente não tem qualquer respaldo contratual, legal ou judicial.

73. Não havia e continua não existindo qualquer decisão judicial, liminar ou definitiva, extraída destes autos ou da ação de anulação do terceiro, que tenha o condão de suspender ou interromper a validade do contrato de compra e venda.

74. A bem da verdade, aplicando com tecnicidade o contrato, o inadimplemento invocado pela ré não teria o condão de “suspender” a execução do contrato, mas sim de rescindi-lo – Cláusula Nona. Ainda assim, mesmo nos contratos em que há cláusula de rescisão de pleno direito, a jurisprudência é cediça quanto à necessidade de declaração judicial prévia para que se opere a rescisão:

“I – A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.” (STJ – REsp 204.246/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2002, DJ 24/02/2003, p. 236)

“(…) No bojo da promessa de compra e venda, a extinção do pacto não se opera automaticamente (de pleno direito) pela ocorrência da mora do promitente comprador, havendo necessidade de declaração judicial prévia nesse sentido.” (TJMG – Agravo de Instrumento-Cv1.0000.17.048063-6/001, Relator(a): Des.(a) Vasconcelos Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/11/2017, publicação da súmula em 21/11/2017)

75. Ora, se mesmo com cláusula resolutória a intervenção judicial é necessária para declarar a resolução do trato, quiçá uma “suspensão” do cumprimento da obrigação completamente estranha às cláusulas contratuais.

76. Para mitigar seu inadimplemento, a ré deveria, NO MÍNIMO, buscar prévia autorização judicial para deixar de pagar as parcelas do contrato e providenciar o depósito judicial ou consignação em pagamento para garantir a legalidade do debate (CPC, art. 539).

77. E a malícia no comportamento da ré é tamanha que, apesar de “suspender unilateralmente” o pagamento do contrato, nada disse sobre entrega da posse.  Ou seja, a ré não deseja pagar pela aquisição do imóvel, mas se manter regularmente na posse, extraindo do imóvel todo o proveito da sua livre fruição.

78. Portanto, Excelência, demonstrado está que, ao passo em que a autora encontra-se em plena adimplência com todas suas obrigações, a ré tenta INVENTAR falsas situações para abonar o não-pagamento do preço do contrato, o que seguramente não irá prevalecer neste feito.

CONCLUSÕES: O CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE AS PARTES ENCONTRA-SE VIGENTE –

NÃO HÁ NENHUMA MEDIDA JUDICIAL QUE TENHA AUTORIZADO OU DETERMINADO A SUSPENSÃO DO CONTRATO E DAS OBRIGAÇÕES NELE ESTIPULADAS –

A AUTORA ESTÁ ADIMPLENTE COM SUAS OBRIGAÇÕES: A AÇÃO AJUIZADA PELO … OU A AVERBAÇÃO DA AÇÃO NÃO AFETAM A DISPONIBILIDADE DO IMÓVEL –

A OUTORGA ANTECIPADA DA ESCRITURA PÚBLICA ERA UMA FACULDADE DA VENDEDORA –

RÉ É A ÚNICA INADIMPLENTE COM O CONTRATO DE COMPRA E VENDA, QUE POR ESSA RAZÃO DEVE SER RESCINDIDO –

PROCEDÊNCIA TOTAL DOS PEDIDOS INICIAIS –

III – PRODUÇÃO DE PROVAS

79. Fronte a todo o contexto de fatos e direito alinhavados nos autos, a autora requer a produção de prova testemunhal, documental e, em especial, o depoimento pessoal do representante legal da ré.

IV – PEDIDOS

80. Ex positis, a autora REQUER:

a) seja ACOLHIDA a preliminar de incompetência do Juízo de …, remetendo-se os autos para a comarca de …;

b) sejam REJEITADAS as preliminares de AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, de NULIDADE DA CITAÇÃO e de INTERVENÇÃO DE TERCEIROS;

c) seja afastadas as alegações de mérito da contestação, julgando TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAS;

d) seja DEFERIDA a produção de provas testemunhal e documental e, em especial, o depoimento pessoal do represente legal da ré.

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

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