Civil

MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. MULTA. FRUIÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INICIAL

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. MULTA. FRUIÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INICIAL

Rénan Kfuri Lopes

Baixar arquivo da petição

Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

(nome, qualificação, endereço e CNPJ), por seu advogado in fine assinado, ut instrumento de procuração e contrato social ora anexados (doc. n. …), vem, respeitosamente, promover a presente ação de rescisão de contrato cumulada com pedidos de condenação de multa contratual, por fruição do imóvel e reintegração de posse contra (nome, qualificação, endereço e CNPJ)  (doc. n. …), pelas razões de direito adiante articuladas:

I- PRÓLOGO

Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda

1. Na data de …a autora, … firmou com a ré … (na época era denominada …. – vide alteração anotada no Contrato Social, doc. n. …) um contrato intitulado “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Compra e Venda de Bens Móveis” (doc. n. …).

2. Constituíram o OBJETO deste contrato os seguintes bens:

– imóvel: uma área de terras com …hectares (…), na comarca de …, estado do …, inicialmente descrito na Matrícula n. … Atualmente, em virtude do georreferenciamento obrigatório, esse imóvel passou a constar numa nova matrícula de n. … [em substituição à anterior matrícula …], com área de …hectares (…) (doc. n. …).

– móveis: foram aqueles descritos nos anexos I [MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS], II [VEÍCULOS] e III [GADO BONIVO, EQUINO, ASINO E MUARES] integrantes indissociáveis do contrato, que abrangiam 4.116 cabeças de gado, 164 equinos, 18 máquinas e equipamentos e 16 veículos, entre caminhões, camionetes e carretas.

3. O PREÇO entabulado foi de R$ … (…); sendo R$ … (…) pagos no ato da assinatura do contrato e o restante R$ …(…) em 07 (sete) parcelas anuais [CLÁUSULA QUINTA- PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO].

4. A IMISSÃO DA POSSE da ré ocorreu na mesma data da assinatura do contrato matriz, ou seja, em … [CLÁUSULA SEXTA- ANTECIPAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA COM RESERVA DE DOMÍNIO – Item 6.3].

II- RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS

5. Em …o valor da compra e venda dos bens móveis e imóveis foi reduzido através de posterior instrumento de “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS“.

6. Excluiu-se do objeto do negócio original a área de …hectares que foi objeto de desapropriação [CLÁUSULA PRIMEIRA – 1.2 e 1.3], correspondente a R$ … (…).

7. Com isso, o valor total da compra e venda passou a ser de R$ … (…) (doc. n. …)

8. Mantiveram-se inalteradas as demais cláusulas do contrato matriz.

III- A INADIMPLÊNCIA E A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

9. A compradora/ré não quitou a parcela vencida em …no valor de R$ … (…), desatendendo à previsão da CLÁUSULA 5.1 do Instrumento de Re-Ratificação retro transcrito.

10. Tratou a autora de notificar extrajudicialmente a ré para que no prazo de 72 (setenta e duas) horas do recebimento daquela comunicação procedesse ao pagamento da parcela inadimplida com suas correções, indicou a conta-corrente bancária para depósito, sob pena de considerar rescindido o contrato, independentemente de nova comunicação, aplicando-se a multa rescisória convencionada, equivalente a 20% (vinte por cento) do preço total da compra e venda; deduzindo-se o valor pago a título de reembolso em obediência ao estabelecido na CLÁUSULA DÉCIMA – PENALIDADES, 10.1 E 10.1.1.

11. Referida notificação extrajudicial foi enviada para a sede da ré através do Cartório do …º Ofício de Títulos e Documentos de …, Registrado sob o número … (doc. n. …)

12. A compradora/ré quedou-se inerte, sem pagar a prestação vencida.

IV- A RESCISÃO DA COMPRA E VENDA

13. Ab initio, mister avivar que o pedido principal da presente ação é a rescisão do contrato de RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS.

14. Destarte, indubitável que a presente ação de resolução de compromisso de compra e venda assenta-se em direito pessoal, não atraindo, assim, a regra de competência absoluta do foro da situação do imóvel prevista no art. 47, caput do CPC, nada impedindo seja a demanda intentada no domicílio do réu.

15. Afirma-se, de pronto, que se trata de competência relativa; trata apenas matéria de direito, não causando qualquer tipo de prejuízo para as partes exercerem suas respectivas defesas de interesses no transcurso da instrução processual.

16. Encontrando-se a ré sediada em …, com domicílio à Rua …n…., sala …, Bairro …, CEP …, … (…).

17. E, como ressaltado alhures, versando sobre direito pessoal [rescisão de contrato de compra e venda], cuja matéria de fundo é exclusivamente de direito, nada havendo o que obstaculize a defesa da ré, a LEI INSTRUMENTAL CIVIL faculta ao autor optar entre o foro de domicílio do réu ou o de eleição, ex vi a dicção do § 1º do art. 47 do CPC:

O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova“.

18. Na hipótese vertente, o autor optou pelo “foro de domicílio do réu“. Portanto, nada obstante a eleição do foro na comarca de …, é competente  para processar e julgar a pressente ação a comarca de …(…) .

19. Outrossim, o pedido posterior cumulado de reintegração na posse é deduzido como mero efeito e extensão do pedido principal de resolução do compromisso de compra e venda oriundo do inadimplemento da compradora/ré.

20. Com efeito, o pleito possessório aqui postulado tem por fundamento a violação de cláusula contratual relativo ao pagamento das prestações avençadas.

21. Assim sendo, o pedido cumulado de reintegração de posse nada mais é que a decorrência lógica do pleito primeiro e maior de rescisão do contrato, como forma de torná-lo eficaz e retornar as partes ao status quo ante, tendo em vista que a posse foi provisoriamente cedida à promitente vendedora/ré.

22. Diante do inadimplemento por parte da ré/compradora, quanto ao estabelecido na CLÁUSULA 5.1 do contrato de “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS” [inadimplência da parcela de R$ … vencida em …], enseja a RESCISÃO desse contrato, por força de cláusula resolutiva expressa estampada CLÁUSULA NOVA – RESCISÃO, item 10.1, cuja leitura por si só é esclarecedora: “10.1- O não cumprimento de quaisquer obrigações constantes deste contrato, implicará a rescisão dele, independentemente de aviso, notificação, ou interpelação...”.

23. A teor do disposto no art. 475 do Código Civil, abre-se ensanchas à presente postulação da autora para o escopo de ver rescindido o contrato de compra e venda in quaestio, diante do inadimplemento constatado pela ré, inclusive agregando pedidos de indenização .

24. Pelo que, há de ser decretada a rescisão do contrato de “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS” firmado em … entre os contendores.

V- CONDENAÇÃO DA MULTA PENAL

25. No contrato de “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS” formalizado em …foi pactuado na CLÁUSULA DÉCIMA – PENALIDADES, a pena convencional equivalente a 20% (vinte por cento) do preço total do compromisso de compra e venda a ser suportada pela parte infratora de quaisquer obrigações estabelecidas nesse ajuste, in expressis:

VI- CLÁUSULA DÉCIMA – PENALIDADES

10.1- O não cumprimento de quaisquer obrigações constantes desse contrato, implicará na rescisão dele, independentemente de aviso, notificação ou interpelação, obrigando-se à parte infratora ao pagamento de pena convencional equivalente a 20% (vinte por cento) do preço total desse compromisso de compra e venda, conforme estabelecido no item 5.1 retro, de acordo com as regras que se seguem:    

10.1.1 – Sendo o infrator a PROMISSÁRIA COMPRADORA, esta perderá, retido do valor já pago, em benefício da PROMITENTE VENDEDORA, a título de pena convencional, a importância correspondente à pena estipulada no item 10.1 supra, devendo o saldo remanescente se existir, ser pago em até 30 (trinta) dias. Caso o valor já pago pela PROMISSÁRIA COMPRADORA extrapole a pena convencional, o saldo remanescente será reembolsado pela PROMITENTE VENDEDORA, consideradas as disponibilidades financeiras.

10.2 – Os valores objeto de devolução serão pagos pela parte infratora, corrigidos pela inflação apurada por meio de IGP-M, calculado e publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), apurada no período entre a data do pagamento e sua efetiva devolução.

26. A cláusula penal, também denominada pena convencional, é uma obrigação acessória que se acresce principal, cuja função é a de estabelecer uma prévia estipulação das perdas e danos na hipótese de inexecução do contrato em benefício do credor, nas veredas dos arts. 408, 409, 410, 411 e 416, todos do Código Civil que se aplicam na quaestio juris.

27. Preleciona o inexcedível CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, elucidando a natureza jurídica e os efeitos da cláusula penal:

A cláusula penal ou pena convencional – stipulatiopenae dos romanos – é uma cláusula acessória, em que se impõe sanção econômica, em dinheiro ou outro bem pecuniariamente estimável, contra a parte infringente de uma obrigação (…)

A cláusula penal pode ser estipulada para o caso de deixar o devedor de cumprir a totalidade de sua obrigação, ou então, com caráter mais restrito, e por isso mesmo mais rigoroso, para o de inexecução em prazo dado. Na primeira hipótese o devedor incide na pena se deixa de efetuar a prestação, na segunda torna-se devida a multa pelo simples fato de não ter realizado a tempo, ainda que possa excuta-la ulteriormente. Uma, a primeira, se diz compensatória, e a outra moratória (…)

Quando a cláusula penal é moratória, não substitui nem compensa o inadimplemento. Por esta razão, nenhuma alternativa surge, mas, ao revés, há uma conjunção de pedidos que o credor pode formular: o cumprimento da obrigação principal que não for satisfeita oportunamente, e a cláusula penal, devida como punição ao devedor, e indenização ao credor pelo retardamento oriundo da falta daquele (…)

Descumprida a obrigação garantida por cláusula penal, esta entra em funcionamento (…) O efeito fundamental da pena convencional, e que pode ser assinalado como determinação cardeal, é a sua exigibilidade pleno iure (Código Civil de 2002, art. 408), no sentido de que independe da indagação se o credor foi ou não prejudicado pela inexecução da obrigação (Código Civil de 2002, art. 416).

Daí autorizar a boa hermenêutica do principio a declaração de que o credor não está obrigado a alegar e provar o prejuízo que do inadimplemento lhe resulte.

O que tem a demonstrar, e isto é o pressuposto da pena convencional, é a ocorrência de inexecução, pois que a vontade das partes, neste passo soberana, não pode ser violentada, bastando assim que hajam estatuído uma técnica de libertar-se dos riscos e das delongas de uma apuração de danos.

Daí fica estatuído que ela é devida pelo só fato do inadimplemento. Moratória ou compensatória a pena, não precisa, pois, o credor provar o dano. Basta demonstrar o inadimplemento e constituir o devedor em mora” .

28. Destarte, pertinente o pedido que aqui se formula pela autora de condenação da ré ao pagamento da pena convencional acima transcrita [CLÁUSULA DÉCIMA – PENALIDADES – 10.1] equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o preço total do compromisso de compra e venda [R$ …], hoje no valor de R$ … (…), corrigidos monetariamente, mais juros moratórios, ambos a partir da citação.

VII- FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL

29. In casu, a compradora/ré encontra-se na posse provisória e direta do imóvel desde …, data da assinatura do primitivo “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS”, conforme estipulado na CLÁUSULA SEXTA – ANTECIPAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA COM RESERVA DE DOMÍNIO, tópico 6.3:

CLÁUSULA SEXTA – ANTECIPAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA COM RESERVA DE DOMÍNIO

6.3- Em antecipação à Escritura Pública, a PROMITENTE VENDEDORA imite a PROMISSÁRIA COMPRADORA na posse provisória e direta do imóvel, a qual será plenamente transferida quando da lavratura da Escritura Pública, que será outorgada em nome da PROMISSÁRIA COMPRADORA, ou de quem este vier a indicar.

6.4- Constitui obrigação da PROMISSÁRIA COMPRADORA, a partir de sua imissão na posse precária do imóvel, que ocorrerá no ato da assinatura desta promessa de compra e venda, auxiliar a PROMITENTE VENDEDORA na defesa contra todo e qualquer ato de terceiros, promovendo, em tempo e às suas expensas, as medidas que se fizerem necessárias, em juízo ou fora dele. Enquanto não estiver integralizado o valor total da venda e sob as condições da cláusula segunda, a PROMISSÁRIA COMPRADORA obriga-se a manter o objeto do presente contrato em perfeitas condições, conservação e funcionamento.”

30. A posse da ré foi ratificada na CLÁUSULA 6.3 do aditivo de “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS“.

31. Entretanto, nenhum valor foi pago à vendedora/autora pela fruição do imóvel por quase 05 (cinco) anos pela compradora/ré.

32. Por essa razão, retornando as partes ao estado anterior à celebração do contrato, há de ser condenada a ré/adquirente indenizar a alienante/autora ao recebimento de valor correspondente à fruição do bem a ser pago pela adquirente/ré, tomando como base o valor justo de uma locação do imóvel, cujo termo inicial para incidência da fruição é a data em que a promitente compradora/ré tomou posse do imóvel e o termo final será a data da devolução do bem , cujo valor condenatório será apurado em liquidação por arbitramento .

VIII- REINTEGRAÇÃO DE POSSE

33. Está previsto na CLÁUSULA NONA- RESCISÃO a obrigação da aqui inadimplente ré/compradora reintegrar a autora imediatamente na posse do imóvel e dos bens móveis, tanto no contrato matriz como no aditamento da re-ratificação, in litteris:

“CLÁUSULA NONA – RESCISÃO

9.1- Na hipótese de ocorrer o inadimplemento por prazo superior a 30 (trinta) dias pela PROMISSÓRIA COMPRADORA e, a PROMITENTE VENDEDORA, decida pela rescisão do presente, após notificação prévia à PROMISSÓRIA COMPRADORA, proceder-se-á então, incontinenti, na oportunidade, a imediata reintegração da PROMITENTE VENDEDORA na posse direta e indireta do imóvel e dos bens móveis que fazem parte do seu patrimônio, ora comprometido à venda. Fica, ademais, estabelecido que a PROMISSÁRIA COMPRADORA incorrerá, também, em todas as penalidades aqui expressamente estabelecidas, em consenso pelas partes, que poderão, obviamente, serem cobradas pela via executiva.

9.2- Caso a restituição do imóvel e dos bens móveis que compreendem esse contrato, ora prometidos à venda e vendidos, não ocorram pontualmente, a PROMITENTE VENDEDORA, fica desde já, autorizada a aforar a competente ação possessória para reaver todas as posses incidentes sobre os reportados bens, às quais foram, neste ato, provisoriamente transferidas, de forma condicional, pois a sua consolidação no patrimônio da PROMISSÁRIA COMPRADORA, além de outros requisitos, depende da quitação integral do preço aqui pactuado.”

34. Consequência lógica da rescisão do contrato é o retorno das partes ao estado anterior, e , evidentemente, óbvio e axiomático reintegrar a posse da autora/vendedora à posse dos bens, in casu, do imóvel e dos bens móveis descritos nos anexos internos do pacto.

35. Tanto pelo contrato e em obediência ao texto legal, após decretada a resolução do contrato, a posse dos bens pela ré/compradora estará ferreteada pela mácula do esbulho, o que de per se autoriza a reintegração de posse.

36. Num só sentido o repertório jurisprudencial:

A inadimplência promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos em que pactuada, constituindo decorrência lógica da rescisão o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos” (TJMG, Apel. Cível1.0701.11.029683-0/001, DJ 14.03.2016).

No mesmo sentido: TJMG, Apel. Cível 1.0194.08.092702-4/001, DJ 17.08.2011; TJMG, Apel. Cível 1.0481.07.065129-6/002, DJ 18.08.2009.

37. Logo, rescindido o contrato por decisão judicial, há de ser condenada a ré/compradora a devolver à autora/vendedora o bem imóvel e todos os bens móveis objeto do contrato ora discutido, no prazo de 15 (quinze) dias, a obrigação de fazer, sob pena de impingir multa diária de R$ … (…).

IX-PEDIDOS

38. Ex positis, a autora requer:

a) seja JULGADA PROCEDENTE A PRESENTE ACÃO, ACOLHENDO-SE OS PEDIDOS PARA:

a.1- DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE “RE-RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E COMPRA E VENDA DE BENS MÓVEIS” firmado em … entre os contendores;

cumuladamente,

a.2- CONDENAR A RÉ PAGAR EM FAVOR DA AUTORA A PENA CONVENCIONAL ESTIPULADA NA CLÁUSULA DÉCIMA – PENALIDADES – 10.1  equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o preço total do compromisso de compra e venda [R$ …], hoje no valor de R$ … (…), corrigidos monetariamente, mais juros moratórios, ambos a partir da citação;

cumuladamente,

a.3- CONDENAR A RÉ/ADQUIRENTE INDENIZAR A ALIENANTE/AUTORA AO PAGAMENTO DO VALOR CORRESPONDENTE À FRUIÇÃO DO IMÓVEL, tomando como base o valor justo de uma locação mensal, cujo termo inicial para incidência da fruição é a data em que a promitente compradora/ré tomou posse do imóvel e o termo final será a data da devolução do bem, cujo valor condenatório será apurado em liquidação por arbitramento;

cumuladamente,

a.4- rescindido o contrato por decisão judicial, CONDENAR A RÉ/COMPRADORA A DEVOLVER À AUTORA/VENDEDORA O BEM IMÓVEL E TODOS OS BENS MÓVEIS OBJETO DO CONTRATO ORA DISCUTIDO, no prazo de 15 (quinze) dias, a obrigação de fazer, sob pena de impingir multa diária de R$ … (…);

cumuladamente,

a.5- CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL EM FAVOR DOS PATRONOS DA AUTORA, bem como das custas processuais na forma legal.

b) seja DEFERIDO À AUTORA A DEDUÇÃO DOS VALORES RELATIVOS À MULTA PENAL E AQUELES PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL, EM RELAÇÃO AO VALOR A SER REEMBOLSADO DAS PRESTAÇÕES PAGAS PELA RÉ;

c) seja citada a ré, via postal, no endereço registrado no preâmbulo, para, querendo, contestar, sob pena de revelia;

d) a produção de provas documental, testemunhal, pericial, e, especialmente, o depoimento pessoal do representante legal da ré, sob pena de confissão.

Nesta oportunidade, os autores optam pela não realização da audiência de conciliação.

Valor da causa: R$ …

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

Compartilhe este artigo!

Nenhum comentário

Nenhum comentário ainda.

Sorry, the comment form is closed at this time.