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MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. BOA-FÉ. DESEQUILÍBRIO. VALOR JUSTO. LESÃO CONTRATUAL. INICIAL

28/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. BOA-FÉ. DESEQUILÍBRIO. VALOR JUSTO. LESÃO CONTRATUAL. INICIAL

Rénan Kfuri Lopes

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Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de

(nome, qualificação completa e endereço eletrônico) e sua mulher (nome, qualificação completa e endereço eletrônico), ambos residentes (endereço), pelo comum advogado in fine assinado, ut instrumento de procuração em anexo (doc. n. …), vêm, respeitosamente, com fulcro nos arts. 113, 157, 171, 183 e 187 do Código Civil, promover a presente AÇÃO ORDINÁRIA contra (nome, qualificação completa e endereço eletrônico) e sua mulher (nome, qualificação completa e endereço eletrônico), ambos residentes (endereço), pelas razões de direito adiante articuladas:

I– BREVE ESCORÇO FÁTICO

1. Na data de …os autores adquiriram de … e sua mulher … o imóvel constituído por uma casa construída na Rua …. e seu terreno com … metros quadrados pelo preço de R$ …(…), através da escritura pública de compra e venda lavrada perante o Cartório do … º Ofício de Notas da Comarca de … A escritura pública de compra e venda foi registrada em …perante a matrícula do imóvel, …, perante o Cartório do …º Ofício de Registro de Imóveis de …. (doc.n. …).

2. Em …, praticamente passados … (…) anos, através do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” os autores venderam o imóvel acima pelo preço de R$ … (…), em 03 (três) parcelas, nesses valores e respectivas datas de vencimento: R$… (…) no ato da assinatura do contrato; R$ … (…) a partir de R$… em …mediante a entrega da certidão de baixa dos débitos do imóvel, perante a prefeitura de …, juntamente com o HABITE-SE e registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. Mister salientar que nesse “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”, os autores foram representados por procuradora, Sra. … (doc. n. …).

3. A Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada em …. e Registrada na Matrícula do Imóvel in quaestio de número … na data de…- R-…, CRI do …º Ofício de…, dando-se quitação integral do preço da venda e compra de R$ …-…reais (doc. n. …).

4. Atualmente o referido imóvel se encontra alugado pelo co-réu ….para a empresa “….”, conforme se infere do “Contrato de Locação de Imóvel Não-Residencial” firmado em… Neste contrato de locação não-comercial, estabeleceu-se o valor do aluguel mensal de R$ …(…) (doc. n. …)

5. Os autores estiveram em …e tomaram conhecimento de que na época da venda do imóvel realizada aos réus, em …— data do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” o imóvel valia mais que o dobro do preço vendido (R$…). Na realidade seu preço de mercado em …era de R$ … (…), considerando a sua área e estado de conservação, verificando-se na época o preço do metro quadrado entre R$… (…) a R$ … (…) o metro quadrado.

6. Através de perito forense experiente fez-se um laudo esclarecendo que em …, o imóvel em discussão tinha avaliação para venda entre R$ … (…) e R$ … (…), conforme Laudo de Avaliação ora anexado (doc. n. …).

7. Constatado que por inexperiência dos autores no trato comercial da venda de imóveis, notadamente em …residem em…, estado de…), certificaram o mais absoluto desequilíbrio entre o preço da venda realizada (R$ …) e o que verdadeiramente representava o mercado imobiliário da época (R$…), gerando daí um negócio jurídico suscetível de anulação, diante da flagrante ilegalidade configurada, caracterizada por austera lesão e desequilíbrio contratual, que veio a enriquecer ilicitamente os autores, data vênia.

8. Os autores notificaram judicialmente os réus para que no prazo de 15 (quinze) dias do recebimento da intimação procedessem ao pagamento do valor de R$ … (…), como forma de restituir o equilíbrio e nivelamento na relação de compra e venda alhures noticiada, sob pena do ajuizamento da competente ação ordinária de resolução do contrato. Intimados pessoalmente via mandado, quedaram-se inertes os demandados (doc. n. …).

9. Esta síntese dos fatos.

II- PROCEDÊNCIA DA AÇÃO

II.1- O CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE OS CONTENDORES, COM PREÇO DE VENDA MUITO INFERIOR AO DO MERCADO DA EPOCA,  CARACTERIZA AD SATIONS VÍCIO SUSCETÍVEL DE SUA RESOLUÇÃO –

DESRESPEITADOS OS PRINCÍPIOS CARDEAIS DAS RELAÇÕES OBRIGACIONAIS NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS PREVISTOS NO CÓDIGO CIVIL: BOA-FÉ E EQUILÍBRIO CONTRATUAL – RESULTANDO NUMA LESÃO CONTRATUAL

OS AUTORES SÃO PESSOAS MODESTAS, INEXPERIENTES NO TRATO DA VENDA DE IMÓVEIS EM …-

MANIFESTO O PREJUÍZO DOS AUTORES –

RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO-

CÓDIGO CIVIL, arts. 113, 157, 171, 183 e 187-

PRECEDENTES DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS –

10. Ab initio, há de ser enfatizado que os autores se tratam de pessoas absolutamente inexperientes para tratar de negócios imobiliários na comarca de … Muito embora tenham constituídos uma procuradora para lhes representar no negócio em tablado, a realidade é que ficou enfraquecida e turbada a posição de vendedores, posto que o valor da venda do imóvel foi muito inferior ao do mercado.

11. No direito hodierno, a busca do equilíbrio contratual deve ser analisada levando-se em consideração os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos. Esta busca serve para corrigir o desequilíbrio interno do contrato.

12. Assim, mesmo não tendo o contrato qualquer vício externo de consentimento, aforça obrigatória de suas cláusulas fica flexibilizada frente à aplicação do princípio básico e legal do equilíbrio contratual.

13. Permite-se, com isso, anular e revisar o contrato frente ao abuso de posição dominante, com o fito de se atingir o equilíbrio do conteúdo contratual e a colocação numa posição de igualdade entre os contratantes.

14. In casu, a lesão contratual é contemporânea à própria contratação, desvelando-se, desde logo, que o ajuste conteve flagrante desproporcionalidade entre o valor da venda (que recebeu os autores) e a obrigação dos compradores (pagamento feito pelos réus), muito aquém do valor do mercado da época, soerguendo-a a condição de teratológica.

15. Demarcada a lesão contratual, o sentido do abuso é contemplado como uma espécie de ato ilícito das partes beneficiadas (aqui, os réus), contrariando aos princípios maiores da boa-fé e da função social do contrato, previstas na legislação substantiva civil.

16. Preleciona o inexcedível CAIO MÁRIO DA SILVA, citando De Page, que a lesão define-se como “o prejuízo que uma pessoa sofre na conclusão de um ato negocial, resultante da desproporção existente entre as prestações de uma das partes manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta” (Instituições de Direito Civil, Forense, 3a ed., p. 232/325).

17. É regra geral dos negócios jurídicos, preconizada no art. 113 do Código Civil que “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.

18. A busca do equilíbrio contratual revela uma medida útil para evitar a nulidade de pleno direito de certas cláusulas contratuais e mesmo de contratos por inteiro.

19. A boa-fé inferida na declaração de vontade estampada pelas partes no contrato tem como função, além do interesse social da segurança das relações jurídicas, impõe que os contratantes atuem com lealdade, retidão e probidade, a teor da regra estampada pelo art. 187 do Código Civil:

“Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico o social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

20. Com a autoridade que se reconhece, a Prof. MARIA HELENA DINIZ alumia que “o uso de um direito, poder ou coisa além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Realmente, sob a aparência de um ato legal ou lícito, esconde-se a ilicitude (ou melhor, antijuridicidade sui generis) do resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou por desvio da finalidade socioeconômica para a qual o direito foi estabelecido”.

21. E o desequilíbrio no contrato é considerado um ilícito a teor do art. 186 do Código Civil, poispraticado em desacordo com a ordem jurídica, violando direito subjetivo individual, pois se encontram presentes: (i) o fato lesivo causado pelo agente; (ii) o dano patrimonial; (iii) e o nexo de causalidade entre o dano e o comportamento do agente.

22. No caso concreto, os autores se socorrem da disposição legal contida no art. 157 do Código Civil, que prevê a anulação do negócio, quando por falta de experiência na vida negocial, gerando um flagrante descompasso e desigualdade entre a prestação e a contraprestação, conduzindo ao implícito desequilíbrio contratual, in verbis:

“Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga à prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

§1º. Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.

§2º. Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito”.

23. Ora, a desproporcionalidade entre o preço praticado (R$ …) e o preço do mercado na época do negócio (R$ …) preenchem ad sations aos requisitos legais assinalados como fator de lesão contratual previsto no art. 157 do Código Civil. Assim, a compra e venda foi marcada por uma desproporção entre as prestações, de forma que os autores foram obrigados a receber muito menos do que o efetivo valor do bem vigente ao tempo da celebração, possibilitando, por isso, a anulação do negócio jurídico que se entabulou.

24. E na situação em tablado, por conter expressa previsão legal, a lesão ao contrato de compra e venda, possibilita seja por sentença declarada a sua anulação, ex-vi art. 171 do Código Civil.

25. Volve-se ao escólio seguro de MARIA HELENA DINIZ no sentido de que se dispensa a prova do dolo na lesão contratual, bastando que o ultraje seja verificado no instante do negócio:

“Lesão. É um vício de consentimento decorrente do abuso praticado em situação de desigualdade de um dos contratantes, por estar sob premente necessidade, ou por inexperiência, visando protegê-lo, ante o prejuízo sofrido na conclusão do contrato comutativo, devido à desproporção existente entre as prestações das duas partes, dispensando-se a verificação do dolo, ou má-fé, da parte que se aproveitou. Deverá, portanto, ocorrer aproveitamento, mas não o dolo de aproveitamento…O lesado deverá tão-somente provar que o ato se deu em caso de premência de necessidade ou por inexperiência. Deveras, pelo Enunciado n. 290 do Conselho da Justiça Federal (aprovado na IV Jornada de Direito Civil): ´A lesão acarretará a anulação de negócio jurídico quando verificada, na formação deste, a desproporção manifesta entre as prestações assumidas pelas partes….´ A lesão inclui-se entre os vícios de consentimento e acarretará a anulabilidade do negócio”.

26. Destarte, pelo arcabouço legal, pode-se afirmar que sucedeu uma lesão ao contrato de compra e venda, ocasionando um prejuízo imposto aos autores em um contrato comutativo por não terem recebido na relação jurídica obrigacional contratual, o valor equivalente ao da prestação por si prestada (a venda).

27. Firme o posicionamento do colendo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS:

“O instituto da lesão contratual repousa sobre dois pilares básicos: a existência de vício objetivo no contrato, consistente na obtenção de lucro patrimonial excedente de um quinto do valor corrente ou justo, e de um vício subjetivo, caracterizado pelo abuso da necessidade, inexperiência ou leviandade de uma parte sobre a outra.  Nesse sentido, a lição de Caio Mário da Silva Pereira:  ´O conceito de lesão, aproximado da noção moderna, emana do concurso dos dois elementos objetivo e subjetivo, o que implica conjugar a doutrina da lesão como vício objetivo do contrato à que o considera um vício subjetivo da vontade.  O primeiro, mais fácil de precisar – obtenção de lucro patrimonial excedente de um quinto do valor corrente ou justo -, decorre da comparação entre a vantagem obtida e esse valor(…). O segundo elemento consiste no abuso da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte´ (Lesão nos Contratos, Ed. Forense, 6ª ed., 1999, pág. 164).  Portanto, considera-se a existência de vício subjetivo no contrato toda vez que o valor estabelecido pelas partes superar um quinto do valor corrente ou justo. Portanto, estando amparada pelo ordenamento jurídico a pretensão dos recorrentes de modificar a cláusula contratual que estabelece o valor do preço pago pelo bem, para adequá-lo ao seu valor real, impõe-se reconhecer a possibilidade jurídica do pedido por eles formulado” (TJMG, Apel. Cível n. 2.0000.00.422658-8/000, Rel. Des. HELOISA COMBAT, DJ 04.06.2004).

“Pode-se genericamente definir lesão o prejuízo que uma pessoa sofre na conclusão de um ato negocial, resultante da desproporção existente entre as prestações das duas partes. O novo Código Civil, contrariamente ao antigo, considera a lesão como defeito do negócio jurídico, assinalando a presença do dolo de aproveitamento como elemento subjetivo; e, como elemento objetivo, o fato de uma das partes assumir obrigação manifestamente desproporcional ao valor da prestação proposta. Não é a lesão puramente um vício do consentimento, de vez que o desfazimento do negócio não tem por fundamento uma desconformidade entre a vontade real e a vontade declarada. Difere a lesão do erro em que o agente no momento da declaração de vontade tem a consciência da realidade material das circunstâncias Residindo, pois, a lesão na zona limítrofe dos vícios do consentimento, por aproveitar-se o beneficiário da distorção volitiva, para lograr um lucro patrimonial excessivo, é sem dúvida um defeito do negócio jurídico, embora diferente, na sua estrutura, dos até agora examinados, razão por que é chamado por alguns de vício excepcional. De todo acima exposto, infere-se que, na atualidade, não mais se admitem os conhecidos ‘negócios da china’, ou os negócios que impliquem em exagerada vantagem para a part.” (TJMG, Apel. Cível n. 2.0000.00.503616-0/000, DJ 09.06.2005).

28. No mesmo sentido o colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

“CIVIL COMPRA E VENDA. LESÃO. DESPROPORÇÃO ENTRE O PREÇO E O VALOR DO BEM. ILICITUDE DO OBJETO 1 A legislação esporádica extravagante, diversamente do Código Civil de 1916, deu abrigo ao instituto da lesão, de modo a permitir não só a recuperação do pagamento a maior, mas também o rompimento do contrato por via de nulidade pela ilicitude do objeto.

Decidindo o Tribunalde origem dentro desta perspectiva, com a declaração de nulidade do negócio jurídico por ilicitude de seu objeto, em face do contexto probatório extraído do laudo pericial, a adoção de posicionamento diverso pelo Superior Tribunal de Justiça encontra obstáculo na súmula 7, bastando, portanto, a afirmativa daquela instância no sentido da desproporção entre o preço avençado e o vero valor do imóvel. 2 Recurso especial não conhecido”.

(Resp 434.687/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 11.10.2004, apud RT 832/187).

29. Vogando na esteira os pretórios pátrios:

“Anulação de escritura pública. Art. 157 do Código Civil. Evidente lesão no negócio jurídico. Autores inexperientes que foram enganados na transferência de área rural para a empresa que formou com o outro sócio. Desproporção evidente entre as prestações recíprocas que configura a lesão, defeito de negócio jurídico que autoriza a anulação.

Preço da propriedade que não se comprovou ter sido feito e que foi fixado em valor muito aquém da realidade. Sentença de procedência que anulou o negócio jurídico está correta. Recurso improvido”(TJSP, Apel. Cível n. 575.140.4/2, 5ª Câmara Cível de Direito Privado, DJ 20.03.2008).

“Configura-se a lesão contratual preceituada no art. 157, do CC, quando caracterizada notória desvantagem para uma das partes pactuadas. No mesmo sentido, impõe-se a decretação de nulidade de negócio jurídico quando resta comprovado vício na manifestação de vontade”(TJPE, Apel. Cível n. 0144982-7, DJ 30.05.2007).

30. Portanto, impõe-se a resolução do negócio, retornando as partes ao status quo ante.

II.2- OFERTA SUPLEMENTO SUFICIENTE PARA EQUILIBRAR A RELAÇÃO MATERIAL DO CONTRATO –

PERMISSIBILIDADE DO § 2º DO ART. 157 DO CÓDIGO CIVIL –

31. No trato da lesão contratual, denote-se o germe introduzido pela nova legislação civil quanto ao princípio da conservação do contrato, previsão constante do § 2º do art. 157 do Código Civil, no sentido de que a anulação do negócio jurídico pode ser evitada “se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito”. Em miúdos, a ratio legis é manter a sobrevivência do negócio jurídico entabulado mediante saneamento da desproporcionalidade constatada entre as prestações ajustadas.

32.  Por conseguinte, abriu-se para os autores, lesados na relação contratual debatida duas alternativas no ambiente do judiciário: resolver o contrato, como formulado no pleito anterior, ou, secundariamente, propugnar pela condenação aos réus para que suplementem valor suficiente em favor dos vendedores, visando equilibrar as prestações, evitando, pois, o enriquecimento sem causa dos demandados.

33. Esse o enunciado n. 291 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, que bem reforça a intenção do legislador:

“Nas hipóteses de lesão prevista no art. 157 do Código Civil, pode o lesionado optar por não pleitear a anulação do negócio jurídico, deduzindo, desde logo, pretensão com vista a revisão judicial do negócio por meio de redução do proveito do lesionador ou do complemento do preço”.

34. A apuração do quantum a ser suplementado deverá corresponder ao valor médio do mercado na época da compra e venda. Fortifica CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA que para essa apuração deve-se levar em conta o lugar, o tempo, aceitando-se a estimação média ou comum, segundo a natureza e o objeto do contrato.

35. Assim, os autores formulam o presente pedido sucessivo, para que sejam condenados os réus ao pagamento da diferença do preço da compra e venda e daquele que na época do negócio jurídico, efetivamente, representava o valor venal do imóvel, conforme autorizado pelo § 2º do art. 157 do Código Civil.

III-PEDIDOS

36. Ex positis, os autores requerem:

a) seja JULGADA PROCEDENTE a presente ação, decretando-se a resolução do contrato particular e da escritura pública de compra e venda, retornando as partes ao status quo ante, oficiando-se ao Cartório de Registro de Imóveis do … º Ofício de …, para promover ao cancelamento do R-…protocolizado em … perante a matrícula n. …, referente ao negócio ora questionando,  observando-se ainda no decisum que:

– os autores procederão à devolução aos réus dos valores recebidos pela compra e venda, corrigidos monetariamente com base na tabela da Corregedoria de Justiça do Estado de …, desde a data do recebimento de cada parcela. E deste valor a ser pago pelos autores, serão deduzidas as importâncias recebidas pelos réus a título de aluguel mensal pagos pela inquilina, também corrigidos monetariamente desde cada pagamento, igualmente, com apoio na tabela da Corregedoria de Justiça do Estado de …, quantia a ser apurada durante a fase de conhecimento ou em liquidação de sentença por arbitramento;

b) acaso superada a premissa anterior, sucessivamente, sejam os réus condenados a pagar aos autores o valor diferença entre o preço da venda realizada (R$ …) e aquele que verdadeiramente correspondia na época (…) ao preço da venda venal, a ser apurado através de oportuna prova pericial; ressaltando que o valor encontrado haverá de ser corrigido monetariamente desde a data da contratação no instrumento particular (…), mais juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês, tendo como termo a quo a citação, tudo atualizado pela tabela da Corregedoria de Justiça;

c) a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

d) seja de plano designada audiência de conciliação ou de mediação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, citando os réus, marido e mulher via mandado, no endereço registrado no preâmbulo com pelo menos 20 (vinte) dias para seu indispensável comparecimento (CPC, artigos 319, VII e 334 caput e §8º), sob pena de multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa;

e) a produção de provas documental, testemunhal, pericial e depoimento pessoal, sob pena de confissão.

Valor da causa: R$ … (…)

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

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