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MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. EXCEPTIUM NON ADIMPLENDI. CONTRATO NÃO CUMPRIDO PELO AUTOR. CONTESTAÇÃO

27/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. EXCEPTIUM NON ADIMPLENDI. CONTRATO NÃO CUMPRIDO PELO AUTOR. CONTESTAÇÃO

Rénan Kfuri Lopes

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Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

processo n. …

(nome, qualificação completa, e-mail) e (nome, qualificação completa, e-mail), residentes e domiciliados à (endereço), por seus respectivos advogados in fine assinados, nos autos promovidos por (nome) e (nome), já qualificados, vêm, respeitosamente, apresentar comum contestação, pelas razões de direito adiante articuladas:

I-PRELIMINARES

I.1- DE CONEXÃO

CONEXÃO ENTRE A PRESENTE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL PROMOVIDA PELOS AUTORES COM A AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO PROPOSTA PELOS ORA CONTESTANTES CONTRA OS AQUI AUTORES QUE TRAMITA PERANTE A D. …ª VARA CÍVEL DE … –

DEMANDAS FUNDADAS NO MESMO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –

IDENTIDADE DA CAUSA, DAS PARTES, CAUSA DE PEDIR E PEDIDO –

É COMUM A DEDUÇÃO DOS FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO DAS PRETENSÕES POSTULADAS PELOS CONTENDORES –

INDISPENSABILIDADE DA REUNIÃO DOS PROCESSOS PARA EVITAR DECISÕES CONFLITANTES E ECONOMIA PROCESSUAL –

CPC, arts. 54, 55 e 337, VIII –

PRECEDENTES DO T.J.M.G. –

1. Ab initio, os réus suscitam a prefacial de conexão da presente “ação de rescisão de contrato” com a “ação de consignação em pagamento” que tramita perante a d. …ª Vara Cível de … processo cadastrado sob o número …

2. No presente feito os autores na qualidade de “vendedores” do imóvel objeto do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, relativo ao imóvel constituído pelo apartamento …, do Condomínio …, sito na Rua … n. …, Bairro …, com direito a 02 (duas) vagas de garagem cobertas e demarcadas, alegam na exordial que os ora demandados não teriam procedido ao pagamento da parcela remanescente relativa à compra do aludido imóvel no valor de R$ … (…).

3. Por essa alegada inadimplência contratual, pedem os aqui autores seja decretada a rescisão do mencionado “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” firmado em …, juntado em cópia às fls. …

4. Na “ação de consignação em pagamento” proposta pelos ora réus contra os autores e mais o Condomínio do Edifício … a discussão gira em torno do mesmo “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” firmado em …, juntado em cópia às fls. …

5. Como se infere da leitura da exordial da predita “Consignação em Pagamento”, os ora réus/consignantes foram notificados pelo CONDOMÍNIO … (litisconsorte passivo na consignatória) em “…” para que procedesse ao pagamento do valor devido pelos AQUI AUTORES perante o condomínio no valor de R$ … (…), tendo essa dívida sido oriunda da inadimplência dos autores da presente ação de rescisão contratual em relação a parcelas para o término da construção do prédio onde se encontra o imóvel objeto do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de fls. … (doc. n. …).

6. Inclusive nesta notificação extrajudicial, o Condomínio do Edifício …, considerando os ora demandados “promissários compradores” do apartamento n. … e das 02 garagens, fato incontroverso, constituem em mora os ora demandados para no prazo de 30 (trinta) dias promoverem ao pagamento do débito de R$ … (…), sob pena de ajuizamento de procedimentos judiciais, deixando relevado que o imóvel em questão responde pela dívida frente ao condomínio contraída para a sua própria construção, “propter rem da obrigação” (doc. n. …).

7. E ainda na consignatória, os consignantes, ora demandados, suscitam a declaração da lavra dos autores constante na CLÁUSULA PRIMEIRA, PARÁGRAFO ÚNICO do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de fls. … que sobre o imóvel não recaía nenhum ônus judiciais e extrajudiciais, bem como qualquer dívida.

8. Já no PARÁGRAFO TERCEIRO da mesma CLÁUSULA PRIMEIRA os vendedores (ora autores) declararam, sob as penas da lei, não existir sobre si quaisquer ações cíveis e outras, que possam inviabilizar a transferência do imóvel objeto daquela promessa (doc. n. …).

9. Entretanto, o que se verificou pelas ATAS DAS REUNIÕES DO CONDOMÍNIO … foi que os autores delas participando presencialmente, responsabilizaram-se perante o condomínio pelo pagamento do custo do término das obras de construção do prédio.

10. Todavia, os autores não procederam ao pagamento das parcelas por eles assumidas relativamente às obrigações contraídas expressamente perante a sociedade condominial para a finalização do imóvel objeto do contrato de compra e venda que firmaram perante aos ora demandados (doc. n. …).

11. O d. juízo da …ª Vara Cível da …, nos autos da “Consignação em Pagamento” determinou liminarmente que os consignantes (ora demandados) procedessem ao depósito judicial, consignando o valor de R$ … (…), no que foi atendido imediatamente pelos autores daquela consignatória, aqui litisconsortes passivos (doc. n. …).

12. Noutra senda, inclusive, o CONDOMÍNIO … promove contra o coautor … um processo de “Execução de Título Extrajudicial” que tramita perante a …ª Vara Cível de …, processo n. …, tendo como objeto o saldo devedor de R$ … (…), por não ter quitado o rateio das despesas para a construção do prédio ajustadas e assumidas nas atas das reuniões condominiais específicas para o término da obra.

13. E na referida “Execução por Título Extrajudicial” o exequente, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO … indica para penhora o mesmo imóvel objeto do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de fls. … adquirido pelos ora demandados (doc. n. …).

14. Verifica-se, portanto, que em ambas as demandas, rescisão de contrato e consignação em pagamento a exigência legal para a consequente CONEXÃO, reunindo-se os feitos para receberem julgamentos conjuntos, a fim de se evitar decisões conflitantes.

15. Dispõe a dicção legal que trata do instituto processual da CONEXÃO, art. 55 do Digesto Instrumental Civil, in verbis:

Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.”.

16. Ora, indubitável a coincidência de elementos comuns entre a ação de rescisão de contrato e a ação consignatória, pois em ambas (i) são as mesmas partes; (ii) as causas de pedir são fundadas no mesmo instrumento contratual e, (iii) os pedidos orbitam e se contrapõem em relação às cláusulas contratuais, mesmo que de formas antagônicas. Enquanto os aqui autores propugnam pela rescisão do contrato, na consignatória os consignantes almejam o afastamento da mora e a declaração de cumprimento do contrato.

17. Afirma-se a similitude da “causa de pedir”, pois a razão pela qual se ancoram ambas as contendas estão fulcradas na afirmação de que a parte adversa não cumpriu o ajustado nas cláusulas do mesmo contrato particular de compra e venda do imóvel.

18. In casu, a causa de pedir é próxima, vez que têm em comum o mesmo ponto de fato, a inadimplência do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” do apartamento n. … e 02 (duas) vagas de garagem do Condomínio …

19. E a causa de pedir próxima “caracteriza-se pelo inadimplemento do negócio jurídico; pela lesão ou ameaça de lesão a direito. É a razão imediata do pedido… a igualdade de todos os componentes da causa de pedir próxima… tendo a conexão como finalidade reunir duas ou mais causas para receberem julgamento conjunto, a fim de se evitar decisões conflitantes”.

20. Afigura-se, por outra, que a causa petendi se estriba no mesmo fato e respectiva fundamentação jurídica, o descumprimento de cláusulas contratuais, evidentemente contrapostos, nascendo daí as pretensões veiculadas nas peças vestibulares da ação de rescisão de contrato e da ação de consignação em pagamento.

21. Preleciona o Prof. HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

O que caracteriza a conexão entre as várias causas é a identidade parcial dos elementos da lide deduzida nos diversos processos. O Código admite duas modalidades de conexão: a) pelo objeto comum; e b) pela mesma causa de pedir (art.103). A primeira forma de conexão se dá quando nas diversas lides se disputa o mesmo objeto (…). A segunda forma de conexão é a que se baseia na identidade da ´causa petendi´ que ocorre quando as várias ações tenham por fundamento o mesmo fato jurídico. O escopo do instituto da conexão é o de que as ações que tenham comum o objeto ou a causa de pedir sejam decididas simultaneamente, numa só sentença a fim de evitar a ocorrência de julgamentos contraditórios nas causas (…) O julgamento comum, in casu, impõe-se em virtude da conveniência intuitiva de serem decididas de uma só vez, de forma harmoniosa e sem o risco de soluções contraditórias, todas as ações conexas”.

22. Perceptível pela própria identidade plena das demandas ser inadmissível que um juiz decrete a rescisão do contrato e outro de igual competência entenda procedente a consignatória, emergindo daí decisões conflitantes, o que não se admite em processos que tramitam em juízos diversos, daí se justificar a reunião das ações, o que se suscita em preliminar de conexão.

23. Enfim, “o instituto da conexão tem, assim, como sua maior razão de ser, evitar o risco das decisões inconciliáveis. Por esse motivo, diz-se, também, que são conexas duas ou mais ações quando, em sendo julgadas separadamente, podem gerar decisões inconciliáveis sob o ângulo lógico e prático”.

24. Em situações idênticas à sub examine o colendo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS teve oportunidade de decidir a obrigatoriedade de se impingir a conexão entre ações de rescisão de contrato e consignação em pagamento, sob pena de nulidade da sentença:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONEXÃO. APENSAMENTO. OBRIGATORIEDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. NULIDADE DA SENTENÇA. Uma vez reunidas as ações em razão da conexão, é imperativo o julgamento simultâneo das mesmas, em atenção ao princípio da economia processual bem como para evitar a prolação de sentenças contraditórias e garantir a segurança jurídica sob pena de nulidade, nos termos previstos no artigo 105 do Código de Processo Civil” (TJMG, Apel. Cível n. 1.0358.08.018648-1/001, Rel. Des. Osmando Almeida, 9ª C. Cível, DJ 10.03.2011).

PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETENCIA. AÇÃO DE RESCISÃO  DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E ANULAÇÃO DE ESCRITURAS. AÇÃO CONSIGNATÓRIA EM PAGAMENTO. CONEXÃO. EXISTÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DO CONFLITO. A conexão é um vínculo, um nexo, um ele entre duas ou mais ações, de tal maneira relacionadas entre si, que faz com que sejam conhecidas e decididas pelo mesmo juízo, se há risco de decisões conflitantes. Quando se verifica, entre a ação ordinária que se busca rescindir contrato de compra e venda em face de inadimplemento de prestações e ação de consignação em pagamento, identidade de causas de pedir, ocorrendo, portanto, conexão, há necessidade de se reunirem os processos, visando evitar decisões contraditórias” (TJMG, Conflito de Competência n. 2.0000.00.470850-9/000, Rel. Des. Antônio Sérvulo, DJ 08.10.2005).

25. Não discrepa o ínclito SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

São conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o objeto (pedido) ou a causa de pedir (Art. 103 do CPC), não se exigindo perfeita identidade desses elementos, mas um liame que possibilite a decisão unificada. O fato gerador do direito, em tese, do ora agravante e os fundamentos jurídicos por ele apresentados são os mesmos das demais ações. Os pedidos são diversos, mas, com efeito, há identidade entre as causas de pedir” (STJ, AgRg no Resp 753.638/DF, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJU 12.12.2007).

No mesmo sentido (STJ): CC 55.584/SC, DJe 05.10.1999; CC 59.477/SP, DJe 10.11.2008;

26. Por estes motivos, os demandados requerem SEJA ACOLHIDA A PRESENTE PRELIMINAR DE CONEXÃO PARA REMETER OS PRESENTES AUTOS PARA O D. JUÍZO DA …ª VARA CÍVEL DE …, A FIM DE SER INSTRUÍDA E DECIDIDA SIMULTANEAMENTE À AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO N. … (CPC, ART. 105). 

I.2- DA PREJUDICIALIDADE

27. Suma venia, acaso superada a premissa anterior da conexão, o que se admite em homenagem ao princípio da eventualidade, patente se verifica a prejudicialidade da ação de consignação em pagamento sobre a presente ação de rescisão de contrato.

28. Acontece nessas 02 (duas) demandas uma obrigatoriedade lógica e jurídica de que a questão fulcral relativa à atribuição de qual das partes ora contendores descumpriram ao “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de fls. … sejam necessariamente julgadas uma antes da outra.

29. Enquanto não se decidir a secundária ação de consignação em pagamento, não se poderá chegar ao exame e sentença da causa principal (subordinada), pois a matéria postulada na consignatória é prejudicial àquela discutida na presente ação de rescisão contratual.

30. Constitui antecedente lógico que enquanto não se deliberar acerca do afastamento da mora discutida na ação consignatória, nela encontrando-se depositado judicialmente e de forma íntegra a importância tida como inadimplida pelos ora demandados/consignantes, inadmissível prosseguir a instrução do presente feito.

31. Irrefragável que primeiramente seja apreciada e decidida a questão prejudicial guindada na consignação em pagamento para se chegar a questão final (prejudicada) da presente rescisão de contrato.

32. De certo que as ações sub examine são autônomas. Entretanto, essa circunstância não lhes retira o enfrentamento da questão prejudicial guindada na ação de consignação em pagamento para afastar a mora. E só depois de apreciá-la, será possível a V.Exa. avançar sobre o pleito invocado na presente ação de rescisão contratual.

33. O efeito da prejudicialidade impõe a suspensão da presente ação de rescisão de contrato para aguardar o julgamento da questão prejudicial externa trazida pela consignatória, ex-vi art. 265, inciso IV, alínea ´a´ do CPC:

Art.265. Suspende-se o processo:

omissis…

IV. Quando a sentença de mérito:

a)depender do julgamento de outra causa, …

omissis…”

34. Proclama ROSALINA PEREIRA “que é exatamente esta suspensão do processo principal, para aguardar o julgamento da ação prejudicial em outro, é que garante a unidade da jurisdição, tornando o julgamento da prejudicial como elemento necessário e antecedente do julgamento da causa final”.

35. No caso em apreço, a questão secundária da consignação em pagamento vai influir sobre o teor da questão principal da ação rescisória, daí se afirmar retro acerca da prejudicialidade.

36. Basta-se raciocinar, data venia, que acionados os réus no presente feito (rescisão de contrato), alegaram noutra demanda que não se encontram em mora, inclusive depositando o valor da parcela remanescente.

37. Ora, lógico e axiomático que para decidir se existe ou não direito aos autores verem-se rescindido o contrato e impor as condenações pedidas na exordial da presente rescisão de contrato, V.Exa. necessariamente passará antes pela análise da prejudicial (afastamento da mora e declaração da quitação objeto da consignatória). E conforme a solução que adotar na consignação em pagamento, seguir-se-á na mesma linha de coerência a solução da questão prejudicada.

38. Por estes motivos de ordem coerente e como pressuposto para evitar decisões conflitantes, acaso superada a proposição preliminar anterior, SEJA ACOLHIDA ESSA PREFACIAL DE PREJUDICIALIDADE, ORDENANDO-SE A SUSPENSÃO DO PRESENTE FEITO PELO PERÍODO DE 01 (UM) ANO, em cumprimento à disposição regrada pelo art. 313, inciso V, alínea ´a´, § 4º do CPC.

I.3- EXTINÇÃO DO PROCESSO –

LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO UNITÁRIO –

FALTA DE PRESSUPOSTO PARA O DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO –

INDISPENSÁVEL A PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DOS DEMANDADOS POR PARTE DE TODOS OS LITISCONSORTES ATIVOS NECESSÁRIOS COMO PRESSUPOSTO PARA O AJUIZAMENTO DA PRESENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –

SÚMULA 76 DO S.T.J. –

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO (CPC, art. 485, IV) –

39. De início há de ser afirmado que os autores figuram no polo ativo como litisconsortes necessários, pois são coproprietários e figuram como vendedores do imóvel aos ora demandados, conforme se inferem do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” (fls. …) e das Matrículas das frações ideais de números … CRI do …º Ofício de Belo Horizonte (fls. …).

40. Diz-se que os autores compõem litisconsórcio necessário unitário (ativo), pois “a não formação desse litisconsórcio importará na impossibilidade de se examinar o mérito da pretensão deduzida, devendo o juiz extinguir o processo sem julgamento do mérito, como prevê o art. 115, parágrafo único do CPC”.

41. Outro critério para a configuração do litisconsórcio necessário e unitário (ativo) é aquele que consubstancia a relação jurídica substancial deduzida em juízo.

42. Na hipótese sub cogitabondo, a relação jurídica material objetivando a rescisão do contrato e as indenizações buscadas na inicial são incindíveis, pois clamam a uniformidade de tratamento entre os autores/litisconsortes necessários ativos e unitários.

43. Essa a ratio legis contida no art. 114  do Código de Processo Civil, in litteris:

Art.114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes”.

44. Aqui a pretensão material de rescindir o contrato particular de compra e venda, considerando que são vendedores todos os autores, de um imóvel indivisível, patente o litisconsórcio necessário unitário ativo.

45. Verifica-se na leitura do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” que não há uma data certa, precisa e exata para o pagamento da segunda parcela de R$ … (…), posto dependente do cumprimento de obrigação assumida pelos autores, conforme se infere do que dispõe a CLÁUSULA SEGUNDA, alínea “b” do aludido contrato.

46. Assim, fixada a premissa fática de que não há contratualmente uma data exata prefixada para o cumprimento da obrigação do pagamento da segunda parcela, a mora de que se cogita não é ex re, mas ex persona, sendo indispensável a interpelação dos devedores, judicial ou extrajudicialmente.

47. Muito embora não terem os autores cumprido o avençado na “alínea b” retro transcrita no que diz respeito à apresentação da CND (certidão negativa de débitos), o que será demonstrado amiúde a posteriori nesta peça de resistência, verifica-se pela singela leitura dos autos que os litisconsortes ativos unitários … e … não procederam à prévia notificação aos demandados para lhes constituir em mora, sobrelevando-se, por isso, a falta de pressuposto para a constituição e desenvolvimento válido do presente feito.

48. Prescreve o art. 397, parágrafo único do Código Civil que para se caracterizar a mora, indispensável que o pretenso credor interpele o devedor de forma judicial ou extrajudicial, in verbis:

Art.397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

49. Dando a correta interpretação ao parágrafo único do art. 397 do Código Civil que passou exigir de maneira cogente, como pressuposto processual, a indispensabilidade de se notificar os inadimplentes para constituí-los em mora, procriou-se sólido entendimento jurisprudencial:

Ausente termo para o cumprimento da obrigação contida no contrato particular de promessa de compra e venda, é obrigatória a interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos do parágrafo único do art. 397, do Código Civil, para fins de constituição em mora do devedor” (TJMG, Apel. Cível 1.0024.09.660767-6/001, 18ª C. Cível, DJ 11.05.2011).

A ausência de termo não permite que o inadimplemento se configure, porquanto necessário seja o devedor constituído em mora mediante interpelação, notificação ou protesto judicial ou extrajudicial” (TJMG, Apel. Cível 2.0000.00.275222-1/000, DJ 16.05.2001).

50. Sem distorção assentam-se os arestos do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA quanto à obrigatoriedade da prévia notificação aos réus, supostos devedores, como desígnio prévio indispensável para posterior pleito judicial de rescisão contratual por parte dos autores:

A notificação extrajudicial e a citação válida para a ação de rescisão de contrato de compra e venda mercantil não suprem a falta de interpelação judicial” (STJ, Resp 554.976/MT, DJ 08.09.2009).

Estabelecida a premissa fática de que não há contratualmente termo prefixado para o cumprimento das obrigações em testilha, a mora de que se cogita não é ex re, mas ex persona, sendo indispensável a interpelação do devedor, judicial ou extrajudicialmente” (STJ, Resp 780.324/PR, DJe 09.09.2010).

No mesmo sentido: Resp 49.011/SP, DJ 06.05.2002.

51. A matéria restou sacramentada com a edição pelo Superior Tribunal de Justiça através da dicção emanada da Súmula 76 do STJ, cuja leitura por si só é esclarecedora:

Súmula 76. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor

52. Logo, verifica-se a prima facie que os autores são carecedores de ação, pois os litisconsortes necessários unitários … e … desatenderam por inteiro a exigência legal de procederem à constituição em mora os demandados através de notificação judicial ou extrajudicial, para mais tarde virem a propor a presente ação de rescisão de contrato:

A pretensão de anulação de negócio jurídico enseja a obrigatoriedade de integração na lide de todas as pessoas que compõem a relação jurídica cuja validade se discute, pois a desconstituição da avença necessariamente irradiará efeitos nas esferas jurídicas de todos que nela intervieram” (TJMG, Apel. Cível, n. 1.0024.04.504636-4/001, Des. Rel. Pedro Bernardes, DJ 27.07.2009).

53. Assim, renhida a legislação substantiva, repertório jurisprudencial e o enunciado da Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça ante a falta de constituição em mora dos litisconsortes necessários unitários … e …, fixa-se impingir a EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO DIANTE DA FALTA DE PRESSUPOSTO BÁSICO PARA O DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO (CPC, art. 267, IV).

I.4- ARGUIÇÃO DE QUE NOS CONTRATOS BILATERAIS, OS AUTORES SÓ PODERIAM EXIGIR O IMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DOS RÉUS DEPOIS DE CUMPRIDA INTEGRALMENTE AS OBRIGAÇÕES POR ELES ASSUMIDAS (CC, art. 476) –

EXCEPTIO NON ADIMPLENDI CONTRATUS

54. A título de intróito, cabe por oportuno analisar as peculiaridades que norteiam os contratos em geral, sobremodo a boa-fé contratual objetiva, cujos fundamentos serão utilizados pelo douto sentenciante quando decidir a contenda.

55. Tem-se que o direito de liberdade de contratação caracteriza-se como a expressão maior do ideário burguês pós-revolucionário, inserido que está na própria noção de liberdade e igualdade, ressaltados na Declaração de Direitos Humanos.

56. Notadamente, esta liberdade de contratar parte do pressuposto de que a vontade de ambos os contratantes encontra-se paritária, e norteada pela licitude do objeto, confiança e lealdade mútua.

57. A noção referente à boa-fé objetiva vem expressamente prevista no Código Civil de 2002 em diversos artigos, a título exemplificativo extrai-se do art. 113 do CC que “Os negócios jurídicos deveram ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”, quer dizer, está priorizada na legislação substantiva a boa-fé como relevante à interpretação dos negócios jurídicos.

58. Noutro canto do mesmo sistema legal, o art. 422 do Código Civil prevê a aplicação do princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais independente de qualquer vulnerabilidade, enunciando o dispositivo que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

59. De acordo com JUDITH MARTINS DA COSTA “o princípio da boa-fé objetiva representa um padrão de comportamento reto, leal, veraz, fundado nas ideias de colaboração e de assistência entre os contratantes”.

60. Dessa forma, a boa-fé objetiva estabelece uma conduta que engloba aqueles que participam do vínculo obrigacional fazendo do contrato uma relação de cooperação, consideração e acima de tudo solidarismo.

61. Portanto, as demandas que questionam os motivos para invalidar ou rescindir contrato, formalizado entre agentes capazes, com objeto lícito e de forma prescrita em lei, devem ser analisadas à luz dos direitos pertinentes ao princípio da solidariedade e seus corolários da boa-fé e função social do contrato. E tratando-se uma relação obrigacional de natureza privada, subsume-se ainda a obrigatória observância da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.

62. Destarte, o princípio da boa-fé objetiva exerce três funções: a) instrumento hermenêutico; b) fonte de direitos e deveres jurídicos e, c) limite ao exercício de direitos subjetivos.

63. A esta última função aplica-se a teoria do adimplemento substancial das obrigações e a teoria dos atos próprios como meio de rever a amplitude e o alcance dos deveres contratuais.

64. Nessa oportunidade os réus arguem em sede de preliminar, contra os autores, a EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO ou “exceptio non adimpleti contractus” nos contratos bilaterais, amparados pela disposição contida no art. 476 do Código Civil, in verbis:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

65. MARIA HELENA DINIZ alumia o tema no sentido de que “A exceptio non adimpleti contractus é uma DEFESA OPONÍVEL PELO CONTRATANTE DEMANDADO CONTRA O CO-CONTRATANTE INADIMPLENTE, em que o demandado se recusa a cumprir a sua obrigação, sob a alegação de não ter, aquele que a reclama, cumprido o seu dever, dado que cada contratante está sujeito ao estrito adimplemento do contrato. Dessa forma, se um deles não o cumprir, o outro tem direito de opor-lhe em defesa dessa exceção, desde que a lei ou o próprio contrato não determine a quem competirá a obrigação em primeiro lugar… A exceptio non adimpleti contractus é a cláusula resolutiva tácita que se prende ao contrato bilateral. Isto é assim porque o contrato bilateral requer que as duas prestações sejam cumpridas simultaneamente, de forma que nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir sua obrigação, exigir o implemento da do outro (RT, 795:245, 805:228; RSTJ, 96:328, 110:298; JB, 25:119, 167:153; EJSTJ, 17:61, 7:90; STJ, 3ª T., REsp n. 673.773/RN, rel. Min. Ari Pargendler, DJU, 23.04.2007)“.

66. NELSON NERY JÚNIOR e ROSA MARIA ANDRADE NERY ensinam que a arguição de exceção de contrato não cumprido é matéria para ser apreciada em sede de preliminar, pois não retira, in thesi, o direito obrigacional do autor, mas lhe suspende a permissibilidade de buscar a resolução ou execução até que ele próprio cumpra a sua parte no pacto:

A exceção de contrato não cumprido é a defesa indireta de mérito (exceção substancial) que o réu pode fazer quando acionado, no processo civil, opondo-se à pretensão do autor. Constitui uma das espécies de fato impeditivo do direito do autor, que pode ser alegado como preliminar de mérito na contestação (CPC 326). O autor pode ter, em tese, o direito que pretende haver do réu, mas está impedido, por ora, de fazê-lo, enquanto não cumprir sua parte no contrato bilateral. Daí ser fato impeditivo (temporariamente) da pretensão do autor. É do réu o ônus de provar os fatos que constituem o mérito da exceção de contrato não cumprido (CPC 333, II). Nela não se discute o mérito da pretensão do autor. Ao contrário, o réu excipiente afirma ser devedor e não nega o descumprimento da prestação; apenas não concorda com o fato de o autor estar exigindo a prestação, sem que tenha cumprido sua parte no contrato. O excipiente pede a procedência da exceção, para que seja autorizado a não adimplir (Serpa Lopes, Exceções nº 26, p. 135)“.

67. Nas palavras de FLÁVIO TARTUCE “por esse dispositivo, uma parte somente pode exigir que a outra cumpra com sua obrigação, se primeiro cumprir com a própria. Como efeito resolutivo, havendo descumprimento bilateral, ou seja, de ambas as partes, o contrato reputar-se-á extinto“.

68. SILVIO RODRIGUES, com a autoridade que se lhe reconhece, sobressalta que a inadimplência de uma parte a torna inerte para exigir o cumprimento da outra: “A exceptio non adimpleti contractus paralisa a ação do autor, ante a alegação do réu de não haver recebido a contraprestação devida; não se debate o mérito do delito argüido, nem o expediente nega a obrigação; apenas contesta sua exigibilidade, em face de não haver o exeptio adimplido o contrato”.

69. O colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA não destoa:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. EFEITO PROCESSUAL. A exceção de contrato não cumprido constitui defesa indireta de mérito (exceção substancial); quando acolhida, implica a improcedência do pedido, porque é uma das espécies de fato impeditivo do direito do autor, oponível como preliminar de mérito na contestação (CPC, art. 326). Recurso especial conhecido e provido” (STJ, Resp 673.773/RN, DJ 23.04.2007).

70. Assim, tem-se que os contratos sinalagmáticos têm obrigações correlatas, contendo necessariamente PRESTAÇÃO E CONTRAPRESTAÇÃO, tendo AMBAS AS PARTES DEVERES E DIREITOS.

71. Por conseguinte, no contrato bilateral cada um dos contratantes é simultânea e reciprocamente credor e devedor do outro, pois produz direitos e obrigações para ambos.

72. Enfim, a exceptio non adimpleti contractus está para os contratantes como uma maneira de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas.

73. Pois bem. Constata-se às escancaras que os autores descumpriram várias cláusulas do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, justificando, por isso, o depósito em juízo via consignação em pagamento, da quantia de R$ … (…) tida como impaga. A leitura e interpretação do contrato, escorados nos fatos e no direito são mais que suficientes para demonstrar os estrepitosos descumprimentos por parte dos autores de algumas cláusulas do contrato sub examine.

74. Na data de …, através de um “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, os réus adquiriram dos litisconsortes ativos (… e …) o imóvel constituído pelo apartamento …, do Condomínio …, situado à Rua … n. …, Bairro …, com direito a 02 (duas) vagas de garagem cobertas, com fração ideal de … dos lotes … e … do quarteirão …, registrados sob as matrículas … e … perante o Cartório do …º Ofício de Registros de Imóveis de … (vide doc. n. …).

75. Restou declarado pelos autores/vendedores, na CLÁUSULA PRIMEIRA, PARÁGRAFO PRIMEIRO que o imóvel adquirido pelos demandados estava em processo de liberação de habite-se e não sofrendo nenhum ônus e gravames reais, judiciais, ou extrajudiciais, arresto ou sequestro devidos e cobrados até aquela data, bem como inexistindo quaisquer ações pessoais reipersecutórias relativas ao mesmo.

76. Já no PARÁGRAFO TERCEIRO da mesma CLÁUSULA PRIMEIRA os autores/vendedores declararam, sob as penas da lei, não existir sobre si quaisquer ações cíveis e outras, que possam inviabilizar a transferência do imóvel, objeto desta promessa.

77. E no PARÁGRAFO QUARTO também da CLÁUSULA PRIMEIRA os autores se responsabilizavam por futuros ônus ou gravames que porventura recaíssem sobre o imóvel objeto daquela compra e venda.

78. Na CLÁUSULA SEGUNDA restou prevista a forma de pagamento que os réus/compradores fariam aos réus/vendedores.

79. Todavia Douto Magistrado, os demandados foram surpreendidos através de notificação extrajudicial que lhes foi enviada em … pelo CONDOMÍNIO …, cobrando-lhes débito recaído sobre o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, originados da inadimplência dos autores que não pagaram as dívidas contraídas para a construção do próprio imóvel. Essa dívida cobrada pelo CONDOMÍNIO … junto aos réus, na época, era no valor de R$ … (…)!

80. E a aludida notificação extrajudicial de … veio acompanhada das atas de reuniões do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO …, delas tendo a participação EFETIVA dos ora autores/vendedoras, tendo os mesmos anuído e concordado com a contratação de uma construtora para a finalização das obras do prédio, incluindo-se o imóvel aqui discutido, obrigando-se TODOS os condôminos, de forma rateada pela fração ideal de cada unidade, a pagar diretamente ao CONDOMÍNIO os custos das obras do prédio ajustadas com uma construtora e a planilha de débitos do apartamento n. …

81. Passando-se ao exame dessas Atas, fica claro que os autores/vendedores assumiram as dívidas, na proporção da unidade, para o término da obra do prédio (doc. n. …).

82. Na planilha de débitos do apartamento n. … para com o condomínio dos “promissários vendedores“, constam débitos relativos às prestações mensais rateadas entre os condôminos para pagar o término da construção do prédio e do apartamento … e das áreas comuns do prédio vencidas desde “…”.

83. Os autores/vendedores não pagaram ao CONDOMÍNIO as mensalidades contínuas e ininterruptas relativas ao término da obra do imóvel em destaque, apartamento … a partir de … até … (doc. n. …).

84. Insta pontuar que foi instituído o Condomínio do Edifício … em …, definindo-se as frações ideais de cada apartamento. Posteriormente, na Assembleia Geral Extraordinária realizada em … foram definidas as vagas de garagens, armários de depósitos e o pilotis (doc. n. …).

85. Como se não bastasse, os réus tomaram conhecimento de que o débito objeto da notificação extrajudicial que foram dirigidas também estavam sendo objeto de um processo de EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO … contra o co-vendedor, aqui litisconsorte ativo …

86. De pronto, os réus/compradores diligenciaram perante a secretaria da …ª Vara Cível de …, e verificaram que, efetivamente, o Condomínio do Edifício … promoveu EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL contra o “promissário vendedor“, ora litisconsorte ativo necessário, …, tendo como objeto o saldo devedor de R$ … (…) por não ter satisfeito o rateio das despesas com a construção do prédio ajustadas nas atas das reuniões dos condomínios.

87. Extrai-se da leitura da petição inicial da aludida EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL que o exequente indica para penhora “as frações ideais da unidade … do Edifício … expedindo para tal mandado de penhora a ser averbado no registrado no …º CRI de … sob a matrícula …“, ou seja, recaída sobre o imóvel adquirido pelos autores/consignantes dos primeiros litisconsortes passivos, promissários vendedores (vide doc. n. …)

88. O corréu … enviou correspondência à corretora de imóveis que intermediou a compra e venda, …, na pessoa do seu Gerente de Vendas, Sr. …, informando que soubera através do síndico do Condomínio … da existência de uma Execução de Título Judicial promovida pelo condomínio contra o condômino …, tendo como objeto os débitos do co-demandado … junto ao exequente (condomínio) relativo ao pagamento das mesmas prestações referentes ao término da obra, processo n. …, o que contrairia a declaração fornecida pelos vendedores na Cláusula Primeira, parágrafo terceiro, que inexistia nenhuma ação contra os mesmos que pudesse inviabilizar a transferência do imóvel, cobrando, por isso, explicações da corretora (doc. n. …)

89. Interessante observar que apenas os litisconsortes ativos necessários … e … notificaram extrajudicialmente os autores/consignantes para procederem ao pagamento da última parcela de R$ … (…) na data de … — cópia juntada às fls. …

90. Quedaram-se inertes os litisconsortes ativos necessários o ex-casal … e  

91. Todavia, esse silêncio foi proposital, vez que … à época respondia judicialmente por uma execução proposta pelo Condomínio do Edifício …

92. Imediatamente, na data de … os réus/compradores promoveram uma “notificação extrajudicial” dirigida aos aqui litisconsortes ativos, … e …, através do Cartório do …º Ofício de Registro de Títulos e Documentos de …, comunicando o conhecimento do processo de execução por título extrajudicial e requerendo que, no prazo máximo de 05 (cinco) dias, fosse demonstrado documentalmente a quitação integral da construção do imóvel, para que os então notificantes, ora demandados, pudessem proceder ao pagamento da última parcela da compra e venda do apartamento n. … (doc. n. …).

93. Desta maneira, está claro e evidente que os litisconsortes passivos, tomando expressamente conhecimento através da notificação extrajudicial que lhes foi endereçada pelos compradores/réus da existência de uma execução judicial em trâmite, tendo como objeto dívidas por eles contraídas para o término da construção do apartamento n. …, objeto do contrato de fls. …, ao permanecerem inertes, sem responder ou sequer negar a existência daquele débito, transgrediram as cláusulas retro transcritas que asseguravam a inexistência de qualquer débito sobre o imóvel.

94. E a existência da dívida resulta no literal descumprimento por parte dos litisconsortes ativos necessários/vendedores das cláusulas do contrato de fls. … (doc. n. …) Daí não se ter cumprido o ajuste clausulado quanto à inexistência de quaisquer ações pessoais relativas ao imóvel. Ora, está em curso uma demanda judicial EXATAMENTE cobrando dos litisconsortes ativos necessários a inadimplência de dívida relativa à construção do apartamento n. … Mais grave! Essa cobrança de dívida poderá também ser dirigida JUDICIALMENTE contra os ora contestantes, posto que na qualidade de promissários compradores e residentes no imóvel, têm legitimidade passiva para responder por dívidas vinculadas ao imóvel, mutatis mutantis, como se verifica por forte aparato de decisões do colendo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS e SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, verbi gratia:

Insta salientar que a falta de registro da promessa de venda e compra no ofício competente não são suficientes para tornar a parte despida de legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda que busca a cobrança de despesas condominiais, de sorte que somente as peculiaridades do caso concreto poderão indicar a impossibilidade de propositura da ação em face de quem a demanda é inicialmente dirigida. Na esteira do posicionamento sufragado por aquela Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do promissário comprador, a despeito da existência do registro, se o condomínio tem ciência da alienação e o promissário comprador já se encontra investido na posse do imóvel.” (TJMG, Embargos de Declaração 1.0024.06.119515-2/002, Rel. Des. Alberto Henrique, DJ 19.08.2008)   

A falta de registro do contrato no Ofício Imobiliário não descaracteriza a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das quotas de condomínio.” (STJ, Resp 261.693-SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU de 10/3/2003)

A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.” (STJ, Resp 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU 28.05.2001)

“Ação de cobrança. Legitimidade passiva. A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. – Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido.” (STJ, Resp 194.481/SP Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU  22/3/1999)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PECULIARIDADES DE FATO. RECURSO NÃO CONHECIDO. I – A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. II – Em face das peculiaridades fáticas dos arestos trazidos a confronto, em relação ao acórdão embargado, não se conhece dos embargos de divergência.” (STJ, EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJU  13/09/99)

95. E não se estaciona por aqui quanto aos descumprimentos das cláusulas por parte dos autores.

96. Estabeleceu-se limpidamente na CLÁUSULA SEGUNDA, alínea “b” que o valor de R$ … (…) seria pago “no ato da apresentação da CND (certidão negativa de débitos)”.

97. Entretanto, os autores JAMAIS entregaram aos réus essa mencionada CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS.

98. O que se tem às fls. … é uma “CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS ÀS CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS E ÀS DE TERCEIROS” em nome da Construtora …

99. Ora, incumbiria aos autores apresentar uma “CERTIDÃO NEGATIVA DE DÍVIDA” e não uma “CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA”, vez que são certidões completamente diversas, quer sob o ponto de vista jurídico como para os efeitos de segurança jurídica aos compradores.

100. A CERTIDÃO NEGATIVA DE DÍVIDA prevista a sua apresentação como condição para os autores receberem o pagamento da derradeira parcela de R$ … (…) teve como propósito demonstrar que sobre o imóvel não pairava qualquer dívida.

101. Já a apresentada CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITOS NEGATIVOS extraída em nome da “Construtora ….” trata-se simplesmente de uma certidão indicando que aquele contribuinte possui débitos ou processos que se encontram pendentes de pagamento ou julgamento em processos de contencioso administrativo, conforme definição catalogada no site da receita federal www.receita.fazenda.gov.br

102. Assim, para fazer jus ao recebimento da última parcela, conforme acordado na CLÁUSULA SEGUNDA, alínea ´b´, haveriam os autores de providenciar a CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO, o que inocorreu no caso sub cogitabondo.

103. Também sem qualquer valor jurídico a “CERTIDÃO POSITIVA” em nome da “Construtora …”, pois as obras de conclusão do prédio não foram realizadas por referida construtora. Sequer nos registros imobiliários de fls. … há menção à condição de incorporadora ou construtora dessa “Construtora …

104. E evidente haveria de ser apresentada uma CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (não certidão positiva com efeitos negativos) por quem EFETIVAMENTE realizou a obra de finalização da construção do prédio. Mas, definitivamente, não foi a Construtora …

105. As relações obrigacionais são regidas pela boa-fé e nesse quadrante, não se oferece qualquer dúvida que a intenção das partes para que se liberasse a última parcela seria a apresentação da CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO.

106. E essa deliberação não é letra morta. Se porventura os contratantes optassem por uma CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITOS NEGATIVOS, manifesto que seria essa a redação impingida na cláusula de jaez condicional.

107. Não é crível que qualquer adquirente de imóvel em fase de construção e sem HABITE-SE venha a adquiri-lo sabendo que sobre o mesmo pode recair débitos previdenciários e de outra natureza pela construtora ou o próprio condomínio.

108. Por esse motivo, restou estabelecido que caberia aos autores/vendedoras demonstrar a quitação plena e efetiva dos débitos tributários por quem VERDADEIRAMENTE se responsabilizou pela construção do prédio, mas não uma certidão positiva reveladora da existência de débitos ou de processos administrativos em curso, datissima venia.

109. Summa venia, a minuta da “escritura pública de compra e venda” juntadas às fls. … é a confissão máxima por parte dos autores de que os mesmos têm conhecimento da existência do predito processo de execução judicial promovido pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO … contra …

110. Extrai-se das fls. … que na minuta elabora pelos autores/vendedores, os mesmos declaram ter conhecimento da execução e oferecem aos vendedores como garantia dos débitos perante o condomínio, um imóvel registrado em nome do aqui litisconsorte ativo …

111. Ora, os compradores/réus não querem garantia alguma para responder por dívidas contraídas pelos autores/vendedores relativamente ao apartamento n. …

112. A inserção dessa cláusula na escritura pública significa o reconhecimento da existência de uma execução judicial calcada em débitos anteriores à formalização do contrato de compra e venda de fls. …

113. Como existe a discussão judicial, o correto seria que essa “garantia” fosse ofertada no processo de execução entre o CONDOMÍNIO e o litisconsorte ativo …, mas nunca trazendo o problema para os compradores/demandados, vez que quando assinado o trato de fls. … restou assumido que não recaía qualquer dívida sobre o imóvel.

114. E a existência da dívida junto ao condomínio é óbice instransponível para o registro da “minutada” escritura pública de compra e venda, pois a Lei n. 4.591 de 16.12.1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias prevê no seu art. 4º e seu parágrafo único que só se pode alienar a unidade se a mesma nada dever ao condomínio, moldura fática que não retrata a realidade dos fatos, vez que existe uma dívida cobrada tanto judicialmente como extrajudicialmente, ex-legem:

Art.4º …

Parágrafo único. A ALIENAÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS DE QUE TRATA ESTE ARTIGO DEPENDERÁ DE PROVA DE QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO PARA COM O RESPECTIVO CONDOMÍNIO

115. A ratio essendi dessa norma é destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento.

116. Por tudo exposto, requerem os réus SEJA ACOLHIDA ESTA PRELIMINAR DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO ou “exceptio non adimpleti contractus” nos contratos bilaterais, amparados pela disposição contida no art. 476 do Código Civil, pois não poderiam os autores/vendedores exigir dos réus/compradores a implemento do pagamento da última parcela, vez que descumpriram várias das cláusulas do contrato de compra e venda de fls. …

II- IMPROCEDÊNCIA

II.2- NÃO HÁ MOTIVOS PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO –

IMPROCEDÊNCIA DE TODOS OS PEDIDOS DE FLS. …

117. Na absurda hipótese de serem superadas as preliminares, sobremodo aquela que tem ligação com o fundo da discussão, relativa à exceção do contrato não cumprido por parte dos autores, não prosperará as perspectivas buscadas na exordial nos pedidos elencados às fls. …

118. Redução do valor pela fruição, os réus impugnam por inteiro a pretensão de recebimento de aluguel mensal pela fruição do imóvel no valor de R$ … (…), correspondente a 1% (hum por cento) do valor do imóvel.

119. Imóveis vizinhos e no mesmo prédio, bem como aqueles localizados na região dentro das características do apartamento n. … do Edifício … têm em média o valor do aluguel em torno de R$ … (…).

120. Portanto, em caso de condenação, resta indevido aos réus o pagamento de aluguel mensal no valor sugerido na exordial, não podendo ultrapassar ao limite de R$ … (…).

121. E o termo a quo da correção monetária e os juros desses valores tem como marco a data da sentença, vez que é a partir daí que surgirá a obrigação atribuída aos demandados.

122. Redução do valor da multa. Nota-se que o cumprimento da obrigação por parte dos réus foi parcial, daí se pode afirmar ser abusiva a multa penal prevista na CLÁUSULA SEXTA de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.

123. Nesta toada, o art. 413 do Código Civil permite ao juiz reduzir equitativamente a multa combinada observando se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida, ou se o montante da penalidade for excessiva.

124. Em situações como a vertente, o douto TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS reduziu a multa penal sobre o percentual de 10% (dez por cento) calculado sobre as parcelas pagas, sendo essa satisfatória e capaz de perfazer quantia justa a cobrir os gastos obtidos pelos autores com a alienação do imóvel, compreendendo-se comissão de corretagem, publicidade e demais despesas inerentes à confecção do contrato, como se verifica ao ponto da ementa extraída no julgamento da Apelação Cível n. 1.0024.06.207927-2/002, Rel. Des. Guilherme Luciano Baeta, DJ 27.05.2012:

A cláusula contratual autorizando o promitente vendedor a reter 30% dos valores pagos, para o caso de ruptura do contrato, por abusiva e ferir o princípio da boa-fé na elaboração, conclusão e cumprimento do contrato, deve ser reduzida para 10% do montante a ser restituído”.

125. Por esses dizeres, na absurda conjetura de uma condenação aos réus, a multa penal deve ser calculada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a lhe ser restituído pelos vendedores.

126. Direito à devolução dos valores pagos e à indenização com retenção por benfeitorias. Se casualmente for julgada procedente essa demanda, os autores terão de devolver aos réus o valor já pago de R$ … (…), incidindo correção monetária desde a data do pagamento e juros moratórios a partir da data da última citação dos litisconsortes passivos (CPC, art. 240). Os demandados, exercendo a posse de boa-fé, suportaram gastos com a realização de várias benfeitorias no imóvel a serem demonstradas na fase de instrução, como, por exemplo, fixação de armários, instalação de pisos especiais e outras de relevo. Por isso, pedem sejam ressarcidos pelos autores dos valores apurados dessas benfeitorias, corrigidos monetariamente desde a data da sentença, incidindo também a partir daí os juros moratórios, bem como exercer o direito de retenção até que sejam integralmente quitados.

III- PEDIDOS

127. Ex positis, os réus requerem:

a) o ACOLHIMENTO CUMULADO DAS PRELIMINARES ARGUÍDAS NA SEGUINTE ORDEM:

1ª. SEJA INICIALMENTE ACOLHIDA A PRELIMINAR DE CONEXÃO PARA REMETER OS PRESENTES AUTOS PARA O D. JUÍZO DA …ª VARA CÍVEL DE …, A FIM DE SER INSTRUÍDA E DECIDIDA SIMULTANEAMENTE À AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO N. … (CPC, ART. 57);

2ª. acaso superada proposição preliminar anterior, SEJA ACOLHIDA A PREFACIAL DE PREJUDICIALIDADE, ORDENANDO-SE A SUSPENSÃO DO PRESENTE FEITO PELO PERÍODO DE 01 (UM) ANO, em cumprimento à disposição regrada pelo art. 313, inciso V, alínea ´a´, § 4º do CPC;

3ª. A EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO DIANTE DA FALTA DE PRESSUPOSTO BÁSICO PARA O DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO (CPC, art. 485, IV) e,

4ª. SEJA ACOLHIDA A PRELIMINAR DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO ou “exceptio non adimpleti contractus” nos contratos bilaterais, amparados pela disposição contida no art. 476 do Código Civil, pois não poderiam os autores/vendedores exigir dos réus/compradores a implemento do pagamento da última parcela, vez que descumpriram várias das cláusulas do contrato de compra e venda de fls. …

b) ultrapassadas as preliminares, também cumuladamente:

– redução do valor de condenação por fruição do imóvel equivalente à realidade da época do uso, equivalente a R$ … (…). E o termo a quo da correção monetária e os juros desses valores tem como marco a data da última citação dos litisconsortes passivos e não o da data da notificação extrajudicial, como prevê o art. 219, caput do Código de Processo Civil;

– redução da multa penal a ser calculada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído pelos autores aos demandadas, nela incluída a comissão de corretagem;

– a condenação dos autores para devolver aos réus o valor já pago de R$ … (…), incidindo correção monetária desde a data do pagamento e juros moratórios a partir da data da última citação dos litisconsortes passivos (CPC, art. 240);

– a condenação dos autores para ressarcir os réus pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a ser apurada na fase de conhecimento ou em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente desde a data da sentença, incidindo também a partir daí os juros moratórios, bem como exercer o direito de retenção até que sejam integralmente quitados.

c) a condenação dos autores ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais calculados sobre o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, mais as custas processuais;

d) a produção de provas pericial, documental, testemunhal, e , especialmente, o depoimento pessoal dos autores, sob pena de confissão;

e) seja deferido aos réus os benefícios da assistência judiciária, conforme Declaração de Pobreza ora anexada (doc. n. …).

Insta esclarecer ao d. juízo que o valor da compra do imóvel noticiado pelo Contrato de Compra e Venda adveio do que foi recebido pelo litisconsorte passivo, …, a título de indenização pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e reparação por periculosidade, quando da sua aposentadoria forçada, depois de 24 (vinte e quatro) anos trabalhando na …

O Sr. … é portador de neoplasia maligna do tecido conjuntivo e outros tecidos moles (CID C49, diagnosticado em …), metastasiado, e tem como única fonte de renda o valor da sua aposentadoria paga pelo INSS no valor de R$ … (…), com rendimento anual de R$ … (…)

Outrossim, o casal autor tem significativas despesas com medicamentos, planos de saúde e deslocamentos, ficando a esposa/… por conta dos cuidados necessários ao seu marido/…

Em arremate, declaram os signatários que não estão cobrando honorários advocatícios pelos serviços prestados nesse processado.

P. Deferimento.

(Local e Data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

DOCUMENTOS ANEXADOS:

doc. n. …

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