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MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. IMÓVEL INADEQUADO ADQUIRIDO NA PLANTA. INICIAL

27/12/20 | Comentários desativados em MODELO DE PETIÇÃO CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. IMÓVEL INADEQUADO ADQUIRIDO NA PLANTA. INICIAL

Rénan Kfuri Lopes

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COMENTÁRIOS:

– Os princípios sobre os quais se assenta a estrutura do sistema de proteção contratual em geral e do consumidor são os da boa-fé e do equilíbrio das relações contratuais (CC, art. 422 e arts. 4º, II, e 51, IV, do CDC).

– Hodiernamente, exige-se o respeito aos interesses das partes contratantes, suas expectativas, direitos, cada qual agindo com lealdade, sem abuso, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, cooperando mutuamente para atingir o objetivo previsto.

– Nos imóveis adquiridos na planta, forma de comércio por demais utilizadas a redação dos contratos tem de ser clara, deixando o consumidor bem informado das características do imóvel, os termos do negócio e o projeto de construção, por qualquer abuso de direito (CDC, art. 53).

– A responsabilidade jurídica do incorporador, pela natureza de risco do negócio, tem a natureza objetiva, ou seja, independentemente de culpa, deverá indenizar os adquirentes dos prejuízos que advirem do fato de não se concluir a edificação do imóvel na forma adquirida na planta.

– Configurado o retardo na obrigação de entrega de bem alienado na planta no prazo previsto, é válida a incidência da cláusula penal moratória pactuada quando a parte culpada não demonstra justificativa capaz de configurar caso fortuito ou força maior.

Exmo. Sr. Juiz de Direito da … Vara Cível da Comarca de …

(nome, qualificação completa, e-mail e endereço), por seu advogado in fine assinado, ut instrumento de procuração em anexo (doc. n. …), vem, respeitosamente, promover a presente AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, contra … (nome, qualificação e endereço), mediante as razões de fato e de direito adiante articuladas:

1. A autora adquiriu, ainda na planta, da suplicada, com pagamento à vista, pelo preço de R$ …, 01 (uma) vaga de garagem, de números n. … em … no Edifício …, situado à rua …, n. …, conforme contrato ora anexado (doc. n. …).

2. No entanto, após o recebimento da construtora/ré do imóvel acima identificado, constatou-se que o ingresso à garagem além da enorme dificuldade pela estrutura física, muito pequeno o acesso e mínima a área de manobra, e, se cheia a garagem com os veículos em suas respectivas vagas, NÃO HÁ CONDIÇÕES PARA MANOBRA SEM QUE ALGUNS VEÍCULOS SEJAM COLOCADOS DO LADO DE FORA DO PRÉDIO!!!

3. Saltam aos olhos o abuso por parte da suplicada em vender e criar vagas de garagem além do permitido e do suportável, tornando inibido o aproveitamento das vagas de garagens adquiridas pela autora.

4. Tais fatos foram e constantemente são objeto de reclamações pelos demais condôminos, tornando imprestáveis para o uso ou locação das garagens por parte de seus adquirentes.

5. Vários adquirentes também estão insatisfeitos com essa situação, reclamando diretamente com a ré.

6. Diante da inércia e do descaso da construtora/ré para com as reclamações da autora, e sem visualizar a possibilidade de solução amigável, em …, promoveu a notificação judicial contra a suplicada, buscando a regularização destas circunstâncias, sob pena de rescisão do contrato, sem qualquer resposta (doc. n. …).

7. In casu, a resolução do contrato é imperativo não só legal, como também, e principalmente, de JUSTIÇA, devendo as partes retornarem ao status quo, devolvendo à ré os valores recebidos da autora, atinando ao magistério seguro de ORLANDO GOMES:

“Situações supervenientes impedem muitas vezes que o contrato seja executado. Sua extinção mediante resolução tem como causa, pois, a inexecução por um dos contratantes, denominando-se entre nós, rescisão quando promovida pela parte prejudicada com o inadimplemento. Resolução é, portanto, um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial.” (Contratos, ed. Forense, 13ª ed., p. 133).

8. Invoca a autora em seu favor a LEI N. 8.078 DE 11-09-90 – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, que, para casos idênticos ao sublide, traz dispositivos que dão guarida ao consumidor lesado nessas relações, que, lamentavelmente, tomam o cotidiano nas construções civis, expondo os adquirentes a todo risco, principalmente quando compram em confiança de obras inacabadas ou na oferta fantasiosa da construtora, a saber:

– art. 18 – vício do produto;

– art. 20 – vício por inadequação do produto;

– art. 23 – a ignorância do fornecedor sobre o produto não o exime de responsabilidade;

– art. 24 – dever de garantia da adequação do serviço e do produto;

– art. 25 – não há cláusula de irresponsabilidade;

– art. 53 – resolução do contrato e retomada do produto (prestações) pagas.

9. A lex speciallis de defesa do consumidor proíbe aos contratos de compra e venda cláusulas abusivas que culminem na perda das prestações pagas em caso de rescisão de contrato, salvo se deu causa o consumidor, o que não ocorre no caso vertente.

10. Vem bem a pêlo escólio de J.M. OTHON SIDOU ao discorrer sobre os dispositivos supra elencados, pontificando que o descumprimento do contrato por parte do fornecedor faculta ao consumidor parar de satisfazer as parcelas e reivindicar a devolução daquelas pagas:

“O fulcro do dispositivo revela-se no direito à resolução do contrato pelo consumidor, nos casos em que o ajuste foi feito para pagamento parcelado ou diferido. Incumprido o prazo de prestação do serviço ou entrega da coisa, ou por outro modo entregue esta ou prestado aquele em desconformidade com as características naturais das transações da espécie, é de todo admissível que a desconfiança passe a dominar o adquirente, desanimando seu interesse em prosseguir no trato negocial. À evidência, as coisas não mais guardam a condição de origem, ou rebus non sic stantibus. Justo é, pois, desfazer o negócio, posto como os negócios mercantis, por mínima que seja, não prescindem também de uma affectio.” (Proteção do Consumidor, ed. Forense, 1ª ed., p. 146).

11. A jurisprudência é única:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Inadimplemento parcial do promitente comprador do imóvel – Cláusula penal prevendo perda total das quantias já pagas – Inadmissibilidade – Inexistência de qualquer prejuízo à construtora – Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor – Norma de ordem pública e interesse social que atinge os atos pretéritos que estão sendo levados a julgamento – Devolução determinada – Recurso parcialmente provido – voto vencido. O art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) é de ordem pública, pois o são todas as normas daquele Código, estabelecidas para a proteção e defesa do consumidor (art. 1º), em cumprimento de dois preceitos constitucionais (arts. 5º, XXXII, e 170, V).” (RT 691/107)

“COMPRA E VENDA – Bem imóvel – Rescisão contratual – Devolução das quantias pagas pelo comprador – Irrelevância da avença ser anterior àvigência do Código de Defesa do Consumidor – Abatimento, porém, dos gastos feitos com a corretagem. Ementa Oficial: A devolução de quantias pagas pelo comprador está agora consagrada pelo Código de Defesa do Consumidor que veio afirmar entendimento jurisprudencial anterior a ele. O Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, atingindo, portanto, os contratos confeccionados anterior à sua vigência. Por questão de lógica deve haver o abatimento na devolução dos gastos feitos por ocasião da corretagem, a serem aferidos na liquidação de sentença. Apelação provida parcialmente. Decisão unânime”. (RT 712/240)

12. Ex positis, a autora requer:

a) seja julgada PROCEDENTE A AÇÃO para decretar a rescisão do contrato discutido, voltando as partes ao status quo ante, e cumuladamente condenando a ré a devolver à autora o valor pago pela compra da vaga de garagem in quaestio, corrigida monetariamente desde o desembolso, acrescida de juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação, mais os ônus sucumbenciais;

b) seja de plano designada audiência de conciliação ou de mediação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, citando o réu, via mandado, no endereço registrado no preâmbulo com pelo menos 20 (vinte) dias para seu indispensável comparecimento (CPC, artigos 319, VII e 334 caput e §8º), sob pena de multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa;

c) a produção de prova documental, testemunhal, pericial, e, especialmente, o depoimento pessoal do representante legal do réu, sob pena de confissão.

Valor da causa: R$ … (…)

P. Deferimento.

(Local e data)

(Assinatura e OAB do Advogado)

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