DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NA LOCAÇÃO: O QUE É E COMO FUNCIONA?

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NA LOCAÇÃO: O QUE É E COMO FUNCIONA?

Está procurando entender como funciona o despejo por falta de pagamento? Pois bem, neste artigo traremos algumas informações que são importantes para você. Acompanhe a leitura

Apesar de ser uma situação desagradável, o corretor precisa estar preparado para situações que envolvem uma ação de despejo.

Para ajudá-lo, elaboramos esse artigo que visa sanar as principais dúvidas que muitos se fazem sobre esse assunto.

Assim, adiante trataremos dos seguintes pontos:

O que é um despejo por falta de pagamento?

O que fazer antes da ação de despejo por falta de pagamento?

Direitos do inquilino nos despejos por falta de pagamento.

Como funciona a ordem de despejo por falta de pagamento?

Primeiramente, começaremos compreendendo O que é um despejo por falta de pagamento.

O que é um despejo por falta de pagamento?

Primeiramente pergunta-se: o que é um despejo por falta de pagamento? O despejo é uma das chamadas ações locatícias, usual no contexto das locações de imóveis urbanos. A regulamentação desse tipo de ação locatícia é encontrada na Lei de locação de imóveis urbanos – Lei 8.245/1991.

Mas, para que serve? A ação de despejo serve para o Locador retomar a posse do imóvel locado, em caso de injusta resistência do inquilino em restituí-la.

Portanto, se você estiver diante dessa situação – injusta resistência do inquilino em restituir a posse do imóvel – o despejo é a ação adequada.

Contudo, há várias modalidades de despejos. Assim, a partir do estudo da lei do inquilinato, a doutrina divide o despejo em dois tipos. Ou seja, as ações de despejo imotivadas e as motivadas, também chamadas de despejo por denúncia vazia e por denúncia cheia. Para saber sobre o despejo por denúncia vazia recomendo a leitura do seguinte artigo: Despejo por denúncia vazia na Locação de imóvel urbano.

Mas, aqui propomos falar do despejo por falta de pagamento. Então, vamos adiante: o despejo por falta de pagamento é uma das espécies de despejo por denúncia cheia ou motivada. Como já dizia um cantor da música popular brasileira em uma de suas canções (Tim Maia): “…mê de motivo para ir embora…”. No despejo motivado você tem que dar ao juiz o motivo legal para justificá-lo; e a falta de pagamento, é um deles.

Portanto, o despejo por falta de pagamento é uma espécie de despejo motivado pela falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação.

E então, agora está claro o que é o despejo por falta de pagamento? Esperamos que sim! Entenda, a seguir, o que deve ser feito antes da ação de despejo.

O que fazer antes da ação de despejo por falta de pagamento?

Pois bem, imagine a seguinte situação: O inquilino não pagou os locativos. Então, o que fazer? Já propor a ação de despejo por falta de pagamento? A princípio, Não! Pois, antes do despejo se recomenda fazer algumas coisas.

Embora a ação de despejo não exija a prévia notificação, recomenda-se seu uso para alguns fins.

Por exemplo, antes de partir para um despejo formalize a cobrança da dívida, nos termos do contrato de locação.

Além disso, não deixe de calcular de acordo com o contrato. Pois, em alguns casos os valores de boletos não estão de acordo com o fixado no contrato de locação.

Bem como, denuncie o descumprimento da obrigação contratual e as consequências de não quitar os débitos locatícios.

Ademais, fixe um prazo para o inquilino acertar a sua dívida e durante ele negocie o pagamento. Mas, se o prazo passar sem pagar, negociar a desocupação é uma boa opção, com ou sem pagamento.

Contudo, se tudo isso não der certo, então procure um advogado especializado em direito imobiliário. Isso, porque pode ser que agora só reste o despejo por falta de pagamento.

Ademais, esse tipo de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis.

Mas, os locativos também podem ser executados separados da ação de despejo. Todavia, essa escolha dependerá da análise de cada caso.

Portanto, como a imobiliária exerce a função de intermediadora, deve conhecer os direitos tanto do proprietário como do locatário. Pois, agir dentro da legalidade evita prejuízos. Assim, ter como parceiro um advogado especializado em direito imobiliário é uma ótima opção.

Mas, e durante a pandemia do coronavírus, é possível despejar por falta de pagamento? Se for necessário, sim. Embora, pode existir exceções quanto as liminares: Senado aprova suspensão de despejos de imóvel até o fim de 2021.

Direitos do inquilino nos despejos por falta de pagamento

Sabe quais são os direitos do inquilino? Não? Então, é preciso estar ciente sobre eles, pois assim se evita futuros problemas para a sua imobiliária e seu cliente.

Só para exemplificar, o locatário pode reverter um despejo por falta de pagamento se fizer dentro do prazo um depósito em juízo do valor devido.

Esse é um direito que só pode ser usado a cada 24 meses e é capaz de reverter a rescisão do contrato.

Além disso, o inquilino não pode ser turbado em sua posse. Em alguns casos alguns Locadores buscam fazer justiça por meios que podem ser considerados até crime. Algumas situações são bem revoltantes, mas tente esfriar a cabeça para lidar com a situação. Mas, se não conseguir, procure alguém para fazer esse trabalho, pois é desgastante.

Por exemplo, o exercício arbitrário das próprias razões, a turbação, o esbulho ou a ameaça podem configurar crimes. Dessa forma, além de não resolver o problema do pagamento e retomada do imóvel pode arrumar um outro problema criminal. Assim, se não resolver amigavelmente a situação, o meio adequado é o despejo judicial.

Mas como é o passo a passo de uma ação de despejo por causa de dívidas em aberto?

Como funciona a ordem de despejo por falta de pagamento?

O ideal quando é decidido entrar com um processo de despejo é procurar o auxílio de um advogado especialista no ramo imobiliário.

Deve-se ter à disposição alguns documentos. Por exemplo: contrato de locação, documentação do imóvel, comprovantes de pagamentos em atraso e outros que sirvam de prova do descumprimento de contrato.

Após a ação de despejo por falta de pagamento ser proposta, o inquilino é citado para apresentar defesa. Além disso, é oportunizado a ele purgar a mora. Purgar a mora significa quitar toda a dívida atrasada, inclusive as custas, despesas judiciais e honorários. Se fizer isso, então o inquilino evita o despejo.

Mas, se houver pedido de despejo liminar concedido pelo juiz, então também é intimado para sair do imóvel.

Contudo, caso contrário, tem que esperar o juiz dar a sentença. Mas o inquilino pode apelar? Sim! Entretanto, esse tipo de recurso, em regra, não suspende os efeitos da sentença de despejo. Só se o relator do tribunal assim decidir. Isso significa que já se pode executar provisoriamente o despejo. Assim, não precisará esperar o julgamento do recurso de apelação.

Como a execução da sentença de despejo que pende de recurso é provisória, então tem que dar alguma garantia. Pois, sem isso não dá para prosseguir com a execução do despejo até o fim. Isso porque, ainda há recursos da parte contrária.

Quem cumpre o mandado de despejo é um oficial de justiça. Se o inquilino não sair voluntariamente, então o oficial solicitará ajuda da força policial. Assim, na próxima vez o oficial irá com força policial. E, se necessário, o locador providenciará chaveiro ou carro para retirar os pertences do inquilino do imóvel.

Portanto, como apresentado resumidamente, o processo de despejo por falta de pagamento pode ser demorado, trabalhoso e desgastante.

Considerações Finais

Portanto, ao longo deste artigo conseguimos entender melhor como funciona um despejo por falta de pagamento.

Assim, vimos o que é um despejo por falta de pagamento. Da mesma forma, foi compreendido o que fazer antes de propor uma ação de despejo por falta de pagamento.

Além disso, também vimos que apesar da inadimplência o inquilino tem alguns direitos que devem ser respeitados. Outrossim, foi citado alguns exemplos das consequências de não respeitá-los. Por fim, tratamos resumidamente sobre como funciona o processo de despejo por falta de pagamento.

Entretanto, ainda há muitos outros detalhes e cenários a tratar sobre o tema. Para tratar de todos esses aspectos teríamos que escrever um livro sobre o assunto, mas o objetivo aqui não é esse. Contudo, o que tratamos aqui já é um bom começo. Assim, esperamos ter lhe ajudado a entender um pouco mais sobre o despejo por falta de pagamento.

Rénan Kfuri Lopes

Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica – PUC/MG em Junho/1984.

Advogado, Escritor, Palestrante, Professor, Pós-Graduado em Direito Processual Civil, Direito Civil, Direito de Empresa e Direito Tributário pela Fundação Dom Cabral em 1.988 e 1.989.

Pós-Graduado em Direito Público e Tributário pela WPÓS em outubro 2010.

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Constitucional.

Integrante da Diretoria do Instituto Brasileiro de Direito de Família – IBDFAM/MG.

Integrante da Diretoria da OAB/MG na área de Direito de Família.

Integrante do Conselho Editorial da EDITORA DEL REY, EDITORA LEX-MAGISTER E COAD.

Escritor de livros e artigos jurídicos.

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