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DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA: O QUE É E COMO FUNCIONA

15/03/22 | por | Doutrina | Nenhum comentário

DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA: O QUE É E COMO FUNCIONA

 

As locações de imóveis são regidas por uma lei específica, a Lei 8.245/91, conhecida como a “Lei do Inquilinato“, que recebeu alguns ajustes através da Lei 12.112/09 e regula todas as relações de todos os tipos de locação de imóveis, sejam eles não residenciais, residenciais ou por temporada.

Importante: a locação de coisas é regida diretamente pelo Código Civil e tem regime e tratamento diferentes da locação de imóveis!

Neste artigo iremos abordar a denúncia vazia nas locações residenciais.

 

COMO IDENTIFICAR SE A DENÚNCIA É CHEIA OU VAZIA?

Diversas são as situações que levam o locatário a encerrar uma locação, mas, ao locador também cabe algumas situações para que ele ponha fim a essa relação contratual e, trocando em miúdos, essa vontade do locador pode ser motivada, quando há previsão para tanto, sendo então denominada de denúncia cheia, quando a retomada é baseada no art. 47 da Lei. 8.245/91, por exemplo, para uso próprio, por falta de pagamento de aluguel, infração contratual etc.

Agora, não havendo qualquer motivo senão a retomada pura e simples do imóvel, estamos diante da denúncia vazia.

Assim, a denúncia vazia nada mais é do que a retomada imotivada do imóvel pelo locador.

 

REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A DENÚNCIA VAZIA

Não basta a simples vontade de retomar o imóvel pelo argumento de que, na qualidade de locador você pode dispor como bem entender. A lei protege a parte mais fraca que é o inquilino, afinal, ele tem de ter a segurança mínima quanto a morada sua e de sua família (locação residencial), de seu negócio (locação não residencial) e até mesmo de seu lazer e descanso, por exemplo (locação por temporada).

 

LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES

Em geral, a maioria dos contratos de locação tem prazo de duração de 30 (trinta) meses, mas em alguns casos pode este prazo ser maior ou menor. Sendo o contrato por prazo igual ou maior a 30 (trinta) meses, a retomada do imóvel se dará quando do término deste prazo, se não ocorrer, evidentemente, a renovação formal (novo contrato).

 

FIM DO PRAZO COM RENOVAÇÃO FORMAL

Havendo a renovação do contrato por um novo contrato, de prazo determinado, mantendo-se o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o ciclo recomeça, portanto, a denúncia apenas poderá ser cheia e não vazia até que o prazo termine e não haja outra renovação

A retomada do imóvel, no caso de contrato de locação residencial de 30 meses ou mais estiver em vigência:

Não é admitida a denúncia vazia;

Em caso de de denúncia da locação, deve ser cheia, nestas hipóteses:

De comum acordo (art. 9, inc. I);

Prática ou Infração Contratual ou Legal (art. 9, inc. II);

Falta de Pagamento de Aluguel e demais encargos (art. 9, inc. III);

Reparos urgentes determinados pelo Poder Público (art. 9, inc. IV).

Atenção! Se a denúncia cheia for por falta de pagamento do aluguel e demais encargos, deve ser oportunizado ao locatário o direito de purgar a mora!

 

FIM DO PRAZO SEM RENOVAÇÃO FORMAL

Não havendo a renovação do contrato, o locatário tem o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, independente de notificação (art. 46).

Se o locatário permanecer na posse do imóvel, sem oposição do locador, ou seja, o prazo do contrato terminou, não houve renovação formal, o locatário permaneceu no imóvel e o locador não o notificou a desocupar e o inquilino também nada o fez neste sentido, permanecendo por mais de 30 (trinta) dias, o contrato de locação estará prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.

Neste caso, o locador poderá, a qualquer tempo, retomar o imóvel por denúncia vazia se:

A locação for residencial;

O prazo do contrato seja de 30 ou mais meses;

O prazo estiver vencido e prorrogado por prazo indeterminado;

Deverá ser notificado o locatário a desocupar em até 30 (trinta) dias;

Atenção! A prorrogação por prazo indeterminado dos contratos de locação residenciais de 30 (trinta) meses ou mais é diferente das locações por prazo indeterminado e também diferente das locações prorrogadas nos contratos de prazo inferior a 30 (trinta) meses.

 

LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO INFERIOR A 30 MESES

Há contratos de locação residencial por prazo determinado que são inferiores a 30 meses, e, neste caso, a lei concede proteção especial aos locatários. Neste tipo de locação, imediatamente após o término do prazo previsto, o contrato estará prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.

Vale dizer, não é preciso aguardar o prazo de 30 dias após o término, como ocorre nos contratos residenciais de 30 ou mais meses, basta que, findo o prazo, não tenha sido operada a notificação para desocupação do imóvel, que deve ocorrer com 30 dias de antecedência ao término do prazo para que, no dia do fim do prazo, o imóvel seja desocupado.

Neste caso, a denúncia vazia não pode ser operada, somente a denúncia cheia, sob esses argumentos:

De comum acordo (art. 47, I -> art. 9, inc. I);

Prática ou Infração Contratual ou Legal (art. 47, I -> art. 9, inc. II);

Falta de Pagamento de Aluguel e demais encargos (art. 47, I -> art. 9, inc. III);

Reparos urgentes determinados pelo Poder Público (art. 47, I -> art. 9, inc. IV);

Pela extinção do contrato de trabalho do locatário, se a locação refere-se ao emprego (art. 47, II);

Para uso próprio do locador ou seu cônjuge/companheiro (art. 47, III);

Para uso próprio do descendente ou ascendente do locador que não disponha de residência própria (art. 47, III);

Por pedido de demolição ou edificação licenciada (art. 47, IV);

Realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 25% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (art. 47, IV);

Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (art. 47, V).

É possível observar que, no caso, o imóvel locado por prazo inferior a 30 meses não pode ser operada a denúncia vazia, portanto, não basta que o locador deseje retomar o imóvel imotivadamente, ele deverá ter motivo justificado (denúncia cheia) para o fazer.

De mais a mais, entende-se que o permissivo do inciso V (vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos), pode ser entendida como denúncia vazia, uma vez que ultrapassado 5 (cinco) anos desde a prorrogação automática por prazo indeterminado, o locador não precisa ter nenhum motivo, senão o próprio prazo já ultrapassado.

 

LOCAÇÕES POR TEMPORADA

Especial atenção devemos dar as locações por temporada e a denúncia vazia.

Isso se dá, pois, muito parecido com a locação residencial por prazo determinado inferior a 30 meses, a denúncia vazia só pode ser operada após 30 (trinta) meses se o locador não retomar o imóvel em até 30 dias após o término do prazo contratual. Vale dizer, se não atentar-se o locador, a locação para temporada irá ser prorrogada obrigatoriamente por prazo indeterminado e somente depois de transcorrido 30 (trinta) meses é que a denúncia vazia poderá ser operada.

Atenção! O prazo é contado do início do contrato e não da prorrogação.

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