Doutrina Pátria

DA USUCAPIÃO EM NOSSO SISTEMA JURÍDICO

10/09/20 | por | Civil | Nenhum comentário

DA USUCAPIÃO EM NOSSO SISTEMA JURÍDICO

José da Silva Pacheco

 

SUMÁRIO: 1. Introdução e conceito básico. 2. Da usucapião ordinária. 3. Da usucapião extraordinária. 4. Da usucapião especial rural. 5. Da usucapião especial urbana. 6. Da usucapião especial urbana coletiva. 7. Considerações finais.

 

  1. Introdução e conceito básico

Em atenção às diversas questões que nos foram dirigidas, após as ligeiras considerações sobre a usucapião que publicamos no Informativo nº 11, de 19-3-2006, voltamos a focalizar esse instituto, que merece, hoje em dia, acentuado destaque em nosso ordenamento jurídico, quer na Constituição Federal, quer no Código Civil, de 2002, no Código de Processo civil, no estatuto da Cidade e outras leis especiais.

Sobre o tema, em nosso direito positivo, destaca-se, principalmente, o seguinte: a) o disposto no artigo 1.242 do Código Civil de 2002, relativo à usucapião ordinária, cujo prazo pode ser reduzido, conforme dispõe o parágrafo único; b) a usucapião extraordinária, nos termos do artigo 1.238 do mesmo código, cujo prazo pode ser diminuído, consoante estabelece o seu parágrafo único; c) a usucapião rural de acordo com o artigo 191 da Constituição Federal e o artigo 1.239 do Código Civil de 2002; d) a usucapião indígena, tal como prevê o Estatuto do índio, da Lei nº 6.001, de 1973; e) a usucapião urbana, de natureza individual, a que se referem os artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil de 2002, assim como o artigo 9º da Lei nº 10.257, de 2001 que instituiu o Estatuto da cidade; f) a usucapião de coisa móvel, conforme os artigos 1.260 a 1.262 do Código Civil de 2002; g) a ação de usucapião e terras particulares, de que cogitam os artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil; h) a usucapião especial de imóveis rurais da Lei nº 6.969, de 1981.

O Código Civil de 2002, em seu Livro III da Parte especial, sobre o Direito das Coisas, ao regular os modos de aquisição da propriedade imóvel (Cap. II do Tít. III), aponta como primeiro deles a usucapião (Seção I, artigos 1.238 a 1.244), e ao regular os modos de aquisição da propriedade móvel (Cap. III do Tít. III), menciona, também, como primeiro deles, a usucapião (Seção I, artigos 1.260 a 1.262).

Assim, do enfoque do disposto nesse Código, pode-se definir o instituto da usucapião como o modo pelo qual a pessoa que, sem oposição ou interrupção, possua como sua uma coisa, na forma, nas condições e nos prazos previstos em lei, adquire-lhe a propriedade.

Por outro lado, da focalização da palavra usucapião, verifica-se provir ela do latim usucapio, usucapionis, em que o elemento predominante capio capionis, é substantivo feminino, embora seu elemento circunstancial seja uso, masculino. A palavra usucapião significa aquisição pelo uso e não uso por aquisição, que lhe subverteria o sentido. Por esse motivo, é classificada como substantivo do gênero feminino, tanto no latim como em todas as línguas dele derivadas, inclusive em Portugal, como se vê nos artigos 1.287 a 1.300 do Código Civil português.

Logo, o Código Civil brasileiro, de 2002, usou, corretamente, o termo usucapião, como substantivo do gênero feminino, e não masculino, como estava no Código revogado, provocando críticas de alguns profissionais que estavam acostumados àquele uso, embora gramaticalmente incorreto. Pontes de Miranda, mesmo na vigência do Código anterior, referia-se sempre à usucapião (Tratado de Dir. Privado, vol. 11, § 1.1.92, pp. 117 e segs.) como sendo substantivo feminino.

Do exame do aspecto etimológico e também do aspecto histórico do instituto, no Direito Romano, vê-se que, conforme disse Modestino, usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis legis definit (D. XLI, Tít. 3., frag. 3), ou seja, usucapião é aquisição do domínio pela posse continuada pelo tempo previsto em lei.

Portanto, pelo que expusemos nesta introdução, pode-se partir do conceito básico de que usucapião é o modo pelo qual a pessoa que, sem oposição ou interrupção possua como sua uma coisa, na forma, nas condições e nos prazos previstos em lei, adquire-lhe a propriedade.

Não se trata de aquisição originária, mas de aquisição derivada, porque pressupõe a perda do domínio de outrem, em beneficio do usucapiente que adquire a propriedade pela longa posse da coisa no tempo e nas condições previstas na lei, embora não haja transmissão voluntária do domínio. Há muito tempo, já se dizia que, de um lado, o direito do proprietário extingue-se pelo não exercício da posse durante o número de anos estabelecido; de outro lado, o contínuo exercício da posse pelo possuidor torna-se direito. Tem, portanto, a usucapião dois efeitos: extingue o direito do antecessor e cria o direito do usucapiente (Cf. Eduardo Espinola, Posse, p. 218, nota 114).

A posse há de ser contínua e ininterrupta, como se dono fosse da coisa, afastando-se, desde logo, a mera detenção. Entretanto, pode haver acessão da posse na sucessão universal, entre a do pai e dos herdeiros.

O tempo da posse é o previsto em lei, variando conforme a espécie ou tipo de usucapião, sem ter havido interrupção. A coisa deve ser usucapível, isto é, que possa ser adquirida por usucapião.

 

  1. Da usucapião ordinária

Consoante o disposto no artigo 1.242 do Código Civil de 2002, a pessoa que, com justo título e boa-fé, possuir, contínua e incontestadamente, um imóvel por dez anos, adquire-lhe a propriedade.

O prazo será, todavia, de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico como estabelecem o parágrafo único do artigo 1.242 do CC.

Tem-se, aí, a usucapião ordinária que pressupõe: 1º) a posse pacífica e contínua, exercida pelo possuidor, como se fosse dono; 2º) durante dez anos, tempo esse que poderá ser reduzido a cinco anos se o bem houver sido adquirido onerosamente, embora tenha sido cancelada a transcrição do título, desde que o possuidor tenha nele instalado a sua moradia ou realizado obras de interesses social ou econômico; 3º) com justo título, ou seja, “um ato jurídico idôneo para a transferência do domínio, o qual, entretanto, no caso, não pode produzir o seu efeito natural, por se lhe opor um obstáculo ocasional, que pode provir de não ser dono o transmitente, ou de não ter esse o poder legal de alienar a coisa, ou ainda de um erro no modo de aquisição. Literalmente, título é a causa ou modo de aquisição. Com o qualificativo justo, conceitua-se essa causa como idônea para o fim a que se destina. Assim, o justo título é o que operaria a transferência da propriedade e correspondente aquisição, se não tivesse ocorrido o obstáculo que se lhe opôs. Esse título deve ser justo e verdadeiro (não simulado ou fictício, ou ainda fiduciário), válido (de acordo com as formalidades extrínsecas substanciais), provado” (Cf. Eduardo Espínola, Da Posse, propriedade, p. 228, nota 136); 4º) com boa-fé, isto é, “com a crença em que se acha o possuidor, de que a coisa possuída lhe pertence” (Cf. Clovis Bevilaqua, Cód. Civil comentado, vol. 3º, p. 1.034), com a convicção do possuidor de não ofender direito alheio.

 

  1. Da usucapião extraordinária

De acordo com o disposto no artigo 1.238 do Código Civil de 2002, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de Registro de Imóveis”. Entretanto, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo será reduzido para dez anos, conforme estabelece o parágrafo único do artigo 1.238.

Para a ocorrência da usucapião extraordinária, de que trata o artigo 1.238 e respectivo parágrafo único do Código Civil de 2002, insta: 1º) a posse contínua e sem oposição do imóvel, como se dele fosse dono; 2º) durante o prazo de quinze anos, que poderá ser reduzido a dez anos no caso do possuidor ter estabelecido a sua moradia habitual no imóvel, ou nele ter realizado obras ou serviços produtivos; 3º) sentença declaratória de usucapião e o seu registro no cartório de registro de imóvel.

Presume-se a boa-fé e dispensa-se justo título, sendo suficientes para a consumação da usucapião os elementos acima indicados. Consoante o disposto no artigo 1.207 do CC, o sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

A sentença declaratória da aquisição da propriedade pela usucapião extraordinária, uma vez inscrita no Registro imobiliário, produz efeito retrooperante, em relação às partes do processo e a todos os interessados (artigo 941 CPC).

 

  1. Da usucapião especial rural

Historicamente, pode-se apontar que, a partir dos artigos 125 da Constituição de 1934, 148 da Carta de 1937 e 156, § 3º, da Constituição de 1946 se previa a aquisição da propriedade, mediante sentença declaratória a quem ocupasse por dez anos ininterruptos, sem oposição trecho de terra não superior a 25 hectares, tornando-o produtivo por seu trabalho e tendo nele sua moradia. Com a Lei nº 4.504, de 30-11-64, foi instituído o Estatuto da Terra, que previa, em seu artigo 98, o usucapião especial de módulo rural, fixado para cada região, conforme o disposto no artigo 4º desse Estatuto.

A Lei nº 6.969, de 10-12-81, sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, dispôs o seguinte: a) reduziu o prazo para cinco anos; b) determinou que a área não excedesse a 25 hectares; c) permitiu que abrangesse terras particulares e terras devolutas; d) considerou não usucapíveis as áreas indispensáveis à segurança nacional, as áreas habitadas por silvícolas e as áreas de interesse ecológico; e) que a ação de usucapião especial fosse processada na comarca da situação do imóvel e se adotasse o procedimento sumaríssimo, assegurando a preferência à sua instrução e julgamento (artigos 4º e 5º); f) que a usucapião especial poderia ser invocada como matéria de defesa (artigo 7º).

A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 191, estabeleceu: “Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hactares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” Em seu parágrafo único, determinou “que os imóveis públicos não são adquiridos por usucapião”.

O Código Civil de 2002, reproduziu, em seu artigo 1.239, o disposto no artigo 191 da Constituição Federal.

São pressupostos da usucapião especial rural: 1º) que o possuidor não seja proprietário de qualquer imóvel, quer seja rural ou urbano; 2º) que a posse seja por ele exercida como se fosse dono do imóvel, por cinco anos contínuos e sem oposição; 3º) que a área possuída esteja situada na zona rural e seja igual ou inferior a cinqüenta hectares; 4º) que o possuidor mantenha nessa área a sua moradia; 5º) que o possuidor, com seu trabalho e de sua família, haja tornado essa área produtiva, quer através de exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Os imóveis públicos, todavia, não são usucapíveis, como estabelece o parágrafo único do artigo 191 da Constituição Federal.

 

  1. Da usucapião especial urbana

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. É o que expressamente determina o caput do artigo 183 da Constituição Federal.

No § 1º do artigo 183 da CF ficou expresso que “o título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”. O § 2º determina que “esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

A Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, em seu artigo 9º, §§ 1º e 2º, tem redação análoga a do artigo 183, §§ 1º e 2º da Constituição Federal, mas no caput do artigo 9º, refere-se a “área ou edificação urbana”, e não somente a “área urbana”. Além disso, a Lei nº 10.257, de 2001, acrescenta o § 3º ao artigo 9º desse artigo, que o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que resida no imóvel por ocasião de abertura da sucessão.

O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.240 e §§ 1º e 2º, reproduz, sem alteração, o disposto no artigo 183, §§ 1º e 2º, da Constituição Federal e no disposto no artigo 9º, §§ 1º e 2º, da Lei nº 10.257, de 10-7-2001, mas não reproduziu o § 3º do artigo 9º do Estatuto da cidade. Prevalece, pois, o disposto no artigo 1.243 do Código Civil, a respeito da acessão da posse na usucapião urbana.

 

  1. Da usucapião especial urbana coletiva

A Lei nº 10.257, de 2001, em seu artigo 10, prevê nova modalidade de usucapião, de aspecto coletivo. São susceptíveis de serem usucapidas coletivamente as áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda, para sua moradia. Para que possa ocorrer essa modalidade de usucapião, insta que: a) os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural; b) os possuidores ocupem a área urbana, ininterruptamente, e sem oposição por cinco anos; c) não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; d) a área seja objeto de ocupação para moradia de população de baixa renda. Consoante o disposto no parágrafo único do artigo 10 do Estatuto da cidade, pode o possuidor, para o fim de contar o prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que sejam ambas contínuas.

Podem propor ação de usucapião coletiva: a) o possuidor, isoladamente, ou em litisconsórcio; b) os possuidores, em estado de composse; c) a associação de moradores (artigo 12). É obrigatória a intervenção do Ministério Público. Na sentença, o juiz atribuirá igual fração do terreno a cada possuidor, salvo se houver acordo escrito entre os possuidores, estabelecendo frações diferenciadas (artigo 10, § 3º). (Cf. p. ex. Pedro Elias Avvad, Direito Imobiliário, Rio, 2006, pp. 82 e seg.; Cristiano Chaves Faria e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, Rio, 2006, pp. 291 e segs).

 

  1. Considerações finais

Em face do exposto, ressalta-se o seguinte:

1º) Além da usucapião extraordinária (artigo 1.238 CC) e da usucapião ordinária (artigo 1.242 CC), há, também, a usucapião especial, que, por causa do disposto no artigo 6º da Constituição Federal, com a redação da Emenda Constitucional nº 26, de 14-2-2002, considera, expressamente, entre os direitos sociais, o direito à moradia;

2º) Assim, todo cidadão, em nosso País, que possuir, como sua, área urbana para sua moradia no prazo e condições previstas no artigo 183 da CF, artigo 1.240 do CC, e artigos 9º e 10º da Lei nº 10.257 de 2001; ou área rural, nas condições previstas no artigo 191 da nossa Carta Magna, no artigo 1.239 do Código Civil e na Lei nº 6.969/81, no que for pertinente, poderá adquirir-lhe a propriedade através da usucapião especial, que pode ser: a) urbana individual (artigo 183 CF, artigo 1.240 CC, artigo 9º da Lei nº 10.257/2001); b) urbana coletiva (artigo 10 da Lei nº 10.257, de 2001); c) rural (artigo 191 CF, artigo 1.239 CC; e Lei nº 6.969, de 1981, com exceção dos §§ 1º 2º e 3º do artigo 4º, que foram derrogados pelo artigo 191 da Constituição Federal).

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